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房产投资论文范文第1篇
生态位理论作为生态学最重要的基础理论之一，目前被广泛运用于研究群落结构、种间关系、生物多样性、生物结构稳定性与演化等方面。迄今为止，并没有一个学者共同接受的“生态位”概念。最具代表性的有1917年Grinnell提出的“空间生态位”、1927年CharlesElton提出的“功能生态位”以及1957年Hutchinson提出的“多维超体积生态位”，其中对实践最具指导意义的是Hutchinson的理论。多维超体积生态位理论通过对生态环境各因子进行指标量化，可以将抽象的理论与现实相结合，从而为理论的运用提供可能。他认为生物在环境中受到多个而不是两个或三个资源因子的供应和限制，每个因子对该物种都有一定的适合度阈值，在所有这些阈值所限定的区域内，在任何一点所构成的资源环境组合状态上，该物种均可以生存繁衍，所有这些状态组合点共同构成了该物种在该环境中的多维超体积生态位。结合生态位态势理论，城市房地产投资生态位包括“态”、“势”两方面的属性。其中，城市房地产在过去发展以及与环境相互作用所积累的结果被称为房地产投资的“态”；
城市房地产对环境、周边其他城市房地产及区域房地产发展总体水平的支配力、影响力被称为房地产投资的“势”。这两方面的综合就是房地产投资生态位宽度，体现了一个城市房地产整体在区域房地产系统中的地位、作用以及对其他城市房地产的影响情况，通过分析其变化情况就可全面了解房地产投资生态位的演变规律。
2基本思路及指标选择
区域房地产投资生态位测评的基本思路是：（1）房地产投资环境测评指标初选。从自然环境、宏观经济、房地产市场、基础设施和社会文化5方面选择指标，初步建立房地产投资环境测评指标体系｛Xi｝。（2）修正房地产投资环境测评指标体系。对12个城市的数据，反复利用主成分分析法及最小二乘法从投资环境优劣的排序分析中查找并剔除可能导致排序结果偏差的指标，确定合理的测评指标体系｛Xi＇｝。（3）采用OLS确定房地产投资环境指标权重。（4）建立房地产投资环境综合测评公式。根据逻辑严密且易于操作的房地产投资生态位测评公式（式1、式5），结合修正后的测评指标体系及其权重，完成房地产投资环境综合生态位的测评。
2.1指标初选
遵循多维超体积生态位理论，在参考已有文献的基础上，结合城市房地产投资环境影响因素，根据数据可获得性原则设计出城市房地产投资环境测评指标体系，包括自然环境维（X1-X3）、宏观经济维（X4-X12）、房地产市场维（X13-X23）、基础设施维（X24-X29）、社会文化维（X30-X33），共5个维度33项指标（见表1）。由于政治环境、政策法规环境等的定量化解释性数据难以获得，本文假设这些软环境是无差别的，在评估时暂不考虑。
2.2指标检验及修正主成分分析法
可用于众多城市房地产投资环境的优劣排序，但无法实现少数城市间的比选，且运算过程较为复杂，直接作为房地产投资环境测评方法有一定局限。本文根据这一优点将其用于修正房地产投资环境评价指标体系。以湖北12个城市为研究样本，在多次运用主成分分析法进行城市房地产投资环境分值计算的基础上对城市进行投资环境的优劣排序，查找并删除导致排序偏差的指标，直至排序结果合理。
2.2.1检验指标体系的合理性
基于上述指标体系，本文收集了湖北12个主要城市2000-2013年的相关数据（《湖北统计年鉴》、《中国区域经济统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》），为确保数据一致性，本文以更高层次部门的数据为准。为了消除不同量纲的影响，使计算具有可比性，采用Eviews7.0对数据进行标准化处理。运用公式：式中，i=1，2，…，33；
j=1，2，…，12；
n=12，Xij为第j个城市第i个指标原始数据值；
为所有城市第i个指标原始数据值的平均值；
n为所选城市个数。利用SPSS21.0对指标数据进行主成分分析，计算12个城市的投资环境得分，具体过程为：（1）计算主成分的特征值与贡献率。对X=(Xij)mn进行标准化处理并进行因子分析，选择特征值大于1且累计贡献大于90%的3个公因子作为评价指标的主成分。（2）计算主成分荷载。进行评价指标主成分分析，得到主成分荷载矩阵Aij。（3）计算指标与主成分的系数。计算各房地产投资环境指标与各主成分之间的系数关系(Rij)p，p=1，2，3。（4）计算城市综合分值。首先，计算各个城市的主成分值。以武汉为例，第一主成分F1值为：（式3）式3中，F1为武汉的第一主成分分值；
A1j为各变量在第一主成分上的载荷；
Zj为武汉房地产投资环境各指标的标准化数据。同理，可以求得武汉F2、F3的值。其次，计算各城市房地产投资环境总值，以武汉为例，其房地产投资环境综合分值为：表1：湖北主要城市房地产投资环境综合生态位测评指标体系初选目标层次因素层次因子层次湖北省主要城市房地产投资综合生态位自然环境维X1：建成区绿化覆盖面积；
X2：工业二氧化硫排放量；
X3：工业废水排放量宏观经济维X4：人均GDP；
X5：全社会固定资产投资总额；
X6：社会消费品零售总额；
X7：城镇居民人均可支配收入；
X8：城镇居民人均消费性支出；
X9：城乡居民储蓄存款余额；
X10：实际利用外资；
X11：出口总额；
X12：第三产业占GDP比重房地产市场维X13：房屋建筑施工面积；
X14：房屋建筑竣工面积；
X15：商品房销售面积；
X16：商品房销售额；
X17：住宅销售面积；
X18：住宅竣工面积；
X19：住宅销售额；
X20：年末金融机构各项贷款余额；
X21：房屋建筑新开工面积；
X22：房地产开发投资总额；
X23：房地产业从业人员数基础设施维X24：建成区面积；
X25：人均城市道路面积；
X26：每万人拥有公交车数量；
X27：邮电业务总收入；
X28：居民生活用水量；
X29：居民生活用电量社会文化维X30：人口密度；
X31：普通高校学生在校学生数；
X32：医院、卫生院床位数；
X33：人均住房建筑面积（式2）房地产开发（式4）式4中，Rp为武汉第p个主成分的权重系数；
Fp为武汉第p个主成分的分值。同理，可以求得各城市的综合分值。根据上述计算方法，得到12个城市房地产投资环境的综合得分和排名（见表2）。根据目前市场情况，为使表2中各城市房地产投资环境排名更符合其实际发展程度，对初步建立的房地产投资环境评价指标体系进行改进。
对初步建立的房地产投资环境测评指标利用OLS方法进行分析和筛选，剔除相关性强或易相互干扰的指标，同时选择更能解释目标层的指标。OLS估计法不仅能说明自变量和因变量的相关关系，而且能够说明各个自变量对因变量影响的力度是不同的，因此用来对房地产投资环境测评指标进行修订是可行的。利用OLS估计法对指标进行检验，剔除变量对应参数P值高于0.3的变量，因为P值高于0.3意味着变量有30%的概率与待评价的变量房地产投资环境没有关系。剔除后的结果如表3所示。模型修正R2为0.868404，说明模型解释能力较强，指标能较好解释被解释变量，除X19外，所有参数P值均低于0.05的显著性水平，可认为其参数显著。AIC值和SC值较低，该模型拟合较优。X5、X12、X14、X15、X19与被解释变量正相关，X16、X23、X32与被解释变量负相关。因此考虑以上8个指标作为最终的评价指标，且房地产投资环境Y可表述为：Y=0.846406X5+11.36405X12+0.143804X14+1.902915X15-8.592176X16-286.6454X23-240.4752X32+4.417250X192.
2.2.2因子分析法检验指标合理性
对以上筛选出的8个指标进一步采用主成分分析法和OLS估计两种方法得到湖北省12个城市房地产投资环境综合得分（见表4）。从表4可知，新的评价指标下，各城市房地产投资环境评价得分和排名基本符合目前市场实际情况。因此，可以建立新的房地产投资环境指标体系（见表5）。
3湖北主要城市房地产生态位测评与聚类分析
3.1生态位测评结合生态位态势模型，房地产投资生态位“态”的度量以各城市变量2013年的现状值为度量指标，房地产投资生态位“势”的度量以各城市变量2000-2013年的平均增长量为度量指标，时间尺度设为1年，即量纲转换系数为1，应用式1计算各城市各因子的生态位，再结合OLS确定的指标权重运用式5计算城市因素层生态位及城市房地产投层聚类树形图（见图1）。湖北12个城市房地产投资环境可分为3种类型，第Ⅰ类为武汉；
第Ⅱ类为宜昌、孝感和襄阳；
第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁以及随州。
3.2聚类分析
根据上述计算结果，运用SPSS21.0分析湖北12城市房地产投资生态位的类型。
3.2.1第Ⅰ类为武汉武汉综合生态位为0.272，位居区域第1位，在湖北全省所占比重达27.2%，处于区域的主导地位。武汉综合生态位也就是生态位宽度最大意味着它在区域房地产系统中的竞争力最强，对周围资源及环境的吸引力和影响力最大，在区域房地产投资系统中发挥的作用也最大。具体而言，武汉房地产投资生态位的各个因子生态位均为12市之首，说明武汉在各种资源上均占据着十分有利的位置。
3.2.2第Ⅱ类为宜昌、孝感、襄阳宜昌综合生态位为0.132，位居第2，仅次武汉，生态位宽度较大，房地产投资环境较优。宜昌的经济发展水平较高，其全社会固定资产投资额、商品房销售面积等均排在全省前列，但其第三产业占GDP比重和房屋建筑竣工面积则排在了第12和第7位，说明宜昌的产业结构不够合理，第二产业比重偏大，房地产市场供应不足，说明市场已逐渐趋于饱和。孝感的综合生态位为0.131，位居第3。其作为距离武汉最近的城市，经济发展势头良好、固定资产投资增长较快，居民生活水平明显提高。同时，随着汉孝城际快铁的开工建设，交通条件的改善也将成为拉动孝感房地产开发投资的重要力量。但其第三产业占GDP比重和医院、卫生院床位数排在了全省较后位置，说明孝感的医疗水平还跟不上经济发展。襄阳的综合生态位为0.096，位居第4。作为湖北的省域副中心城市，各方面发展势头良好，适合进行投资。但也要看到襄阳在产业结构和医疗条件上与孝感类似，这是襄阳下一步需要改进的地方。以上三个城市综合排名均在前列，其他指标增长趋势相近，同时产业结构都发展不合理，但综合来看，第Ⅱ类城市是湖北房地产投资环境优良的地区。
3.2.3第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁、随州十堰综合生态位为0.076，位居区域第5，这主要得益于其合理的产业结构、丰富的劳动力资源及优良的医疗水平，但随着汽车行业的搬迁，其经济发展水平有所放缓，导致房地产市场活跃度降低。荆州以综合生态位0.062的水平排在区域第6位。除房地产从业人员这一指标靠前外，其余指标均处于全省的中流水平。黄石综合生态位为0.061，与荆州水平相当。除房屋建筑竣工面积和商品房销售面积靠前外，其余指标得分不高。荆门、黄冈综合生态位排在第8位、第9位，黄冈的房屋建筑竣工面积得分排在全省第二，这与黄冈广阔的土地面积是分不开的，在可预见的时间里，随着经济的发展，黄冈的房地产市场潜力巨大。鄂州、咸宁、随州排在全省末尾，除个别指标外，各项指标得分均靠后，这在短期内不能明显改观，但这也展现了这类城市房地产投资的特色，对部分特殊定位的房地产投资项目具有吸引力。综合来说，第Ⅲ类城市在保持经济发展的同时，应加大房地产市场的规范化管理，注重社会文化氛围的提高，以拓展城市的综合生态位，提高在区域系统中的地位与作用。
4基于生态位理论的湖北区域房地产发展策略
4.1区域房地产发展空间模式结合以上分析，基于12城市经济水平、房地产发展潜力、地理区位、目标市场与区域内部空间结构的相互作用，本文以第Ⅰ类城市为区域核心城市，第Ⅱ类城市为区域一级节点城市，第Ⅲ类城市为区域二级节点城市，通过交通线路连接各城市，构建合理的湖北区域房地产投资单核地空间等级圈层格局（见图2）。武汉应充分发挥区域房地产投资环境的中心带动功能，以自身优势向周边城市扩散，全面提升周边城市的竞争力，营造优良的房地产投资环境，形成房地产投资环境综合体。宜昌、孝感、襄阳3市应充分发挥房地产投资圈节点连带作用，承担起连接核心城市以及引领二级节点城市的作用。十堰等8个二级节点城市要充分依托自身的比较优势，如黄冈、鄂州利用武汉城市圈的政策优势，积极接受与其毗邻的武汉的经济辐射与扩散，通过城市间异质产品分散组合的方法减少同构产品的内部竞争和生态位重叠，同时加强与核心城市、一级节点城市的合作，逐渐构筑多样化的房地产投资环境线路。
4.2区域房地产内部发展策略竞合模式（thecooperation-competingmodel），简称CC模式，是基于竞争前提下的有机合作，其实质是推动和实现区域旅游的一体化。本文借鉴竞合模式优化湖北区域房地产投资环境以实现“双赢”甚至“多赢”的良好格局。
4.2.1生态位分离策略生态位分离策略主要是为了避免因生态位资综合生态位（见表6）。城市房地产投资综合生态位；
Ni为测定的相似（生态位重叠）而导致过度竞争进而遭致淘汰现象的发生。生态位分离策略包括空间错位、时间错位、营养错位策略。各城市通过采取以上分离策略可以有效优化竞争关系。第一，空间错位是指同样类型的房地产投资环境在空间上要保持一定距离；
不同城市在吸引房地产投资主体时对客源市场的定位要分离。各城市要依据自身环境特色，积极寻找有利于自身的生存发展空间，逐步成长为区域房地产投资节点，通过对区域的辐射和影响达到与周边城市的互动合作和相互促进，以形成区域房地产投资系统合理的空间梯度。第二，时间错位是指房地产开发不仅要注重城市房地产开发的主次关系与时间次序，做到分期开发、滚动开发，同时也要对具体的房地产产品进行时间上的梯度开发。如城市住宅项目根据市场需求设置短期、中期、长期开发策略。第三，营养错位是指各城市在进行投资环境优化时要考虑到不同目标客源市场的客户的个性化需求。如鄂州、黄冈等毗邻武汉城市就要及时改善交通条件，襄阳、鄂州、随州注重社会文化氛围的提高。
4.2.2生态位扩充策略第一，开拓潜在生态位。目前各城市扩充生态位最常用到的优化策略就是开拓潜在生态位。如政府的基建计划将在很大程度上吸引投资主体的进驻，弥补前期没有占据的生态位。第二，引进新生态位。各城市可通过加快经济发展，建设新的基础设施、改善生态环境和社会环境、实行房地产优惠政策等使城市自身的生存空间不断增大。
4.2.3生态位特化与泛化策略生态位竞争理论认为，在资源和空间充分饱和的情况下，竞争将导致种群中某些个体的生态位被压缩，使其在发展中被淘汰，从而释放出所占有资源空间，这些物种个体则形成了“单食性”或“窄食性”（特化），可以通过强化某一特殊功能，提高自身适应性，而一些优势个体因得到这部分资源空间而使其生态位得以扩充，形成了“杂食性”或“广食性”（泛化），以增加对环境的适应能力。一般说来，行政级别高、经济发达的城市通常采取泛化策略，而行政级别低、经济落后的城市则采取特化策略以求生存。如武汉自2009年以来实施的一系列覆盖市政基础设施、商业、住宅等方面的投资项目体现了武汉房地产投资生态位的“广食性”。咸宁则充分利用其优美的环境及温泉旅游产业的独特优势，吸引了一大批温泉旅游方面的房地产投资主体，使得其生态位逐渐特化。
4.2.4生态系统演替优化策略为促进区域房地产投资系统的成长与发展，必须要在综合考量各地利益的基础上，以市场为导向，加强区域资源要素的流动和互补，科学分工和协作，从而推动系统从低级到高级，从简单到复杂的演替与优化，达到更高级的平衡和可持续发展。具体来说应采取以下措施：发挥武汉的中心带动作用，全面提升周边城市的竞争力，形成一个房地产投资环境综合体，实现区域内资源共享、共同发展的良好局面；
针对性改善各子环境的发展水平，在充分挖掘自身发展潜力的同时，找出影响各市房地产投资环境的障碍因子，有的放矢地对投资环境中的弱项进行改进，从而较快地提高城市房地产投资环境水平；
随着城市空间布局的对接和产业经济的转移和融合，要加快区域基础设施建设，如“半小时铁路网”和“一小时经济圈”等的建设，促进区域城市间的经济融合，缩短时空距离，以形成强大的区竞争力。每个指标的生态位值；
Ri为指标权重。
5结论与讨论
房产投资论文范文第2篇
关键词：房地产；
投资基金；
SWOT法
1引言
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
2当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
3房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
3.1房地产投资基金的优势分析(S)
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；
投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
3.2房地产投资基金的劣势(W)
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；
而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3.3房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
3.4房地产投资基金的风险分析(T)
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；
有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；
是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
4发展房地产投资信托基金的政策建议
1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
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房产投资论文范文第3篇
【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。
一、《投资性房地产》准则的创新
（一）将投资性房地产单独列示
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；
非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；
另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。
（二）有限度地运用公允价值
1、引入公允价值
财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。
2、公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
3、转换差额的处理
在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
（三）区分投资性“房产”与“地产”
我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响
（一）对分析对象的一个简单描述
笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。
（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期
在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3,075,856,831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。
沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）
名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产
（待定土地)
金桥
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天创
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。
（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析
1、对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。
2、对利润的影响
如果相关公司按照《投资性房地产》准则的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质的资产占总资产的63.4％，地产价格已突破每平米10000元。如果在2007年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应达到90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，2008年增值部分必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。
三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题
（一）公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；
收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；
其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；
最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
（二）关注未确定用途的土地使用权
笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求
新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法"望而却步"，具体表现为：
其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；
其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；
其三，从税收方面的考虑，体现"投资性房产"的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润产生较大影响。
从上述分析可以看出，在公允价值模式还是成本模式的选择上，企业所实际遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件（有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）的符合程度。因此，准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强新准则实施中企业行为的监管，同时，在税收政策的制定等方面充分考虑对企业可能产生的影响，以引导企业实施新准则。
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主要参考文献
1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南
2、财政部.2006.企业会计准则.
3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7
4、何希倩、陈汉文．2006．国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式．新理财，9
房产投资论文范文第4篇
与此同时，我们面临着以下两种形势：一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米，房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡；
二是投资高增长引发了自2003年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下，如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题.
房地产开发投资的基本趋势
1.资金向大企业集中
中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2001年，规模在5000万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%，2002年这一比例上升到82.4%，绝对额达到6421.7亿元，而规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元，占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中，以规模1-5亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投资的38%。
2.所有制结构日益多元化
截至2002年底，中国已经拥有各类房地产开发企业32618个，其中，国有企业5015个，集体企业2488个，港、澳、台资企业2884个，外商投资企业1077个。从企业数量上看，私人企业占64.9%居首位，国有企业占15.4%居第二位，港、澳、台资企业占8.8%居第三位，集体企业占7.6%居第四位，外商投资企业占3.3%居第五位。与1999年相比，国有和集体企业有明显减少，相应地私人企业的数量迅速增加，3年中国有企业个数减少了2355个，减幅为32%；
集体企业减少了1639个，减幅为40%；
私人企业增加了11229个，增长了113%。
房地产开发投资的主要问题
1.资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大
1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势，最低点分别出现在2003年和2001年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2003年，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%，3项总计12932.29亿元。2004年1-5月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1%。
2.资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足
1997-2003年，住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1%；
虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0%和32.2%的同时，经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。据统计，截至2004年6月末，全国各地商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58.5%；
全国商品房空置面积同比增加0.2%。
房地产开发投融资体制面临挑战
1.降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩
长期以来，中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑，反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化，特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果已经显现出来，据有关人士透露，目前已经有一些处境困难的小房地产公司，为了避免破产而积极寻找大企业收购。
2.自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢
1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6%，2004年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，绝对值为3400万元，仅占当年资金来源总额的0.0026%，2004年1-5月绝对值为2300万元，占比仍是极低的，这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
3.经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解
统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中，1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%，到2003年这一比例上升到46.1%。由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，2004年1-5月经营性欠款占下降到38.3%，比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高
1997-2001年我国房地产开发利用外资额持续走低，2002年这一数字开始回升，2004年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快，这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的重要力量，从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以何种形式进入我国房地产市场，必须加以注意，以便妥为利用，并防范其负面影响。
种种迹象表明，近一段时间以来，流入中国的国际投机资本一部分存在银行，另一部分则进入到房地产市场，并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明，我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说，防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场，但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视，尤其是"热钱"的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。
除了境外资本的大量进入，国内游资对房地产的投机也值得关注，目前一些省份的游资有千亿元之巨，如何利用其有利的一面，防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。
结构性矛盾源于体制与制度的不完善
1.体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一
首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩序的混乱。
其次，政府不当参与和干预过多，使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多少市场信号，反而对正常的房地产开发投资造成挤压，扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远超出了房地产行业。
再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如，房地产开发、交易行为不规范问题，商品住宅建设中的质量问题，市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如，房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象，一直没有得到有效治理；
而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。
2.法制不健全导致房地产开发行为失范
房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。
首先，涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此，有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟，比如，由于我国关于财产税的法规不健全，使得持有财产不需要承担税负，长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。
其次，身份歧视导致垄断，破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如，在许多地方由于有关政策的规定，外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地，而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地，这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则，从而诱发许多违规、违法和腐败现象。
再次，对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来，我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理，不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响，而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外，对于开发商擅自改变投资方向的现象，法律缺乏相关的明确规定，造成监管不利。
3.金融市场不完善降低了市场总体效率
（1）金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量，我国房地产金融市场的完善程度远远不够，许多企业，尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下，且并未因为金融抑制政策而有所改善，说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务，是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。
（2）金融创新滞后，金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限，几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通，尤其是股票市场。在这样的金融环境下，市场配置资源的效率不可能很高，公平竞争的市场秩序难以形成。
（3）金融运行机制和市场参与规则的单一化，扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围，提高市场的配置效率，促进市场公平竞争。但是由于市场参与规则的不合理、简单化，使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例，不同级别的市场在参与规则上应有所不同，但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同，造成不同的市场只是名称不同而已，与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。
（4）市场的不完善为行政干预提供了依据，政府的调控作用似乎得到了发挥，但同时市场的效率损失得更大。在当前的市场体制下，各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预，这本身已经说明市场还不完善，这样的状况，近期看似乎很有效，但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。
完善房地产投资相关政策建议
1.完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用
房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。
总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个，有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，也因此结构性矛盾会有所缓解；
要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势地位是市场机制的基石，如果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。
2.近期主要目标是结构调整，以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房
房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约70%，2004年1-5月，两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调，传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此，应抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场步入健康发展轨道。
3.加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关
近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施，表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。
4.完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾
我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置，而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本，因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产，刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大，必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析，适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施，建议有关方面抓紧研究，及早出台可行的方案。
5.差别化引导市场，加快金融创新步伐
2003年，我国人均GDP超过1000美元，这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化，房地产市场产品结构调整也应当跟上，不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应，应丰富金融产品品种，加快金融创新步伐。
6.防范和化解风险并重，关注市场变化，提高预警能力
防范风险的根本原则是减少不确定性。因此，有关部门应当广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析和监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究，提高风险预警能力。与此同时，对已经存在的风险，必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上，尤其是限制gsgj的违规投机炒作行为。应当认识到，限制投机就是保护合理消费，有助于房地产的长久发展。从长远看，加强市场的公开性、公正性、公平性，是防范和化解房地产业风险的根本出路。
房地产企业的网络营销之路
一、房地产顾客购买行为的特殊性
房地产作为商品具有其特殊性，如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等，并且房地产商品的价格比较高，一般来说，消费者在购买时都会进行较多的理性思考，因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段：
1、确认需求水平，制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品，根据自己的收入情况和负担水平，在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上，来估算自己的实际购买能力，确定可能购买的房屋类型。
2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后，就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得：一是媒体广告，如报刊杂志、广播、电视广告等；
二是亲友介绍；
三是开发商或商邮寄发送的宣传资料；
四是现场售楼处的资料及现场周边的广告；
五是房地产交易会；
六是通过互联网检索；
七是通过其他渠道。
3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后，进行实地调查，以比较各个项目之间的优劣，以及房地产的各种资料，如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。
4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后，将进入购房的实质操作过程。在此阶段，购房者要交付定金，提供自己的资信和收入证明，交付首期款，并办理金融贷款。
5、入住并体验。签订合同以后，开发商应严格地按照合同规定，按期提供房地产商品，购房者也会按期入住，在入住期间，购房者会对自己以前的决定进行验证，他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照，这是整个购买过程的延续。
在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行，例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程，从而可以充分发挥网络技术的优势，改进传统营销的不足之处，并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行，可以缩短交易过程、减少交易手续，节省交易成本，提高交易效率。
二、房地产企业进行网络营销的基本过程
房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性，就应该引入网络营销的理念，利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程：
（一）做好基础工作
为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来，企业必须做好以下基础工作：
1、建立企业局域网络应用系统，实现公司内部信息交流网络化。具体来讲，是建立公司自己的网站、主页及项目信息库，开发企业的MIS系统，实现公司内部的信息共享。
2、积极应用现有网络技术平台的现有服务，如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务，如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力，能够发挥聚集效应，使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息，这大大提高了信息检索的全面性，降低搜索的时间。
（二）制定网络营销总体战略
房地产企业在制定网络营销战略时应考虑：网络营销目标；
网络营销的管理部门和财务预算；
网络营销方案的设计及执行；
反馈信息的管理；
保持企业网上形象的一致性等。一般而言，房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标，网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算，在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上，制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题：一是进行网络营销对本企业意味着什么；
二是企业为什么要进行网络营销；
三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后，就可以着手进行网络营销战略计划的制定，以及组织和实施等工作了。
首先，要制定好市场营销总体战略，企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势，这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性，便捷和成本低，样本容量大等特点。利用网络进行市场调研，其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别，同样也具有调查目的与调查对象的确定，调查问卷设计，调查数据结果整理分析，形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是，利用网络进行市场调查，可以将调查问卷设计成电子表格的形式，由网页的浏览者或访问客户填写后提交，自动地存储在计算机的数据库里，调查结果直接存入电脑，免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选，数据的统计分析，得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式，甚至可以超越时间和地域的限制，省却了大量的人工劳动，调查成本大大降低。
其次，要制定好市场营销总体战略，企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上，运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化，甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如，专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。
（三）确定网络营销基本策略
在具体的营销策略上，房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。
1.网页宣传策略
房地产企业或房地产项目的网页，可以涵盖项目书的全部内容，利用先进的互联网多媒体技术，可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容，具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如：在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况，利用三维动画技术可以360度地展示项目周边的实际情况。可以说，网页技术可以弥补纸媒介的不足，能够更加逼真的显示项目的真实情况，并且所提供的内容更加丰富和全面。
2.网络公关策略
在制定市场营销策略阶段，我们可以采用如下方式来开展网络公共关系：一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息；
二是设立专门的制度，由专人负责网络公关，或拓展现有的公关人员的业务内容；
三是利用网络无地域限制的特点，与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务；
四是建立反馈意见处理制度，在了解顾客评价的基础上，改进与顾客之间的关系；
五是不定期的举行网络活动，激发访问者参与的积极性。
3.网络广告策略
房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次，要确定广告的互动程度，即广告设计成是单向还是双向交流，一般而言，网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式，企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。
对房地产企业而言，网络广告具有极强的互动性，可实现多种交流功能，例如查找、咨询、提出意见等，其针对性大大高于一般的传统媒体。同时，网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式，可以传递丰富的信息。网络广告的成本低，效率高，消除了时间和空间的限制，几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。
三、房地产企业进行网络营销的好处
网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式，而提供了一种“牵引”(Pull)方式，网络上的消费者既可以是信息接受者，也可以是信息发送者，营销信息针对的消费者可以有很大的主动权，可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外，消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣，可以点击相关的内容，得到更加详细的资料，这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处：
1.节省营销活动的费用
房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式，其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用（包括网页的设计和维护费用），这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP)，或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间，则成本更为低廉，同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动，参与服务商提供的各种营销工具，也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。
2.提供24小时不间断营销服务
以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务，3W(WORLDWIDEWEB)站点能够全天24小时，全年365天不知疲倦地持续工作，随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求，这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利，他们可以下班以后在家里连接互联网络，浏览房地产网站内容，了解房地产信息，选择自己需要的房地产。
3.消费者可以互动地参与营销活动
在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，可以在网页上留言，可以填写网页上的市场调查表格，进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料，同时，营销者也可以收到各个消费者的反馈信息，并相应地调整网上的营销行为，使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的，在给予消费者有关房地产商品信息的同时，也回收了消费者的反馈信息。
4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目
与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比，房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示，能更加充分生动地表现房地产的特质，作到有声有色，图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体，利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息，甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此，精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆，激发每一个潜在的购房者的购买欲。
5.网络营销突破房地产营销的地域界限
由于房地产为不动产，具有地域的固定性，因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行，而今后商品房的出售，特别是高档别墅的出售，往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展，商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门，因此，房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的，甚至境外的购房者都知道，完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容，到营销房地产的目的，及时连通国际市场，让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围，突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业
四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍
前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点，下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。
1、安全障碍
网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准，所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中，在局部范围内应用的，而后来的全球化推广却忽略了这一点，造成对网络安全方面的考虑不足，形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施，但是效果甚微。
网络营销要在解决安全性问题的同时，还要解决交易信息的真实性和有效性，数据完整性，交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题，这样才能保证网络交易活动的顺利完成。
2、交易制度和交易政策上的障碍
目前关于电子商务交易的法律法规，在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究，需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准，这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。
3、法律障碍
世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订，或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中，电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易，因此，网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。
4、基础设施障碍
网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前，网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢，影响着网络营销发展的步伐。
5、网络支付障碍
目前，国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通，但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上，一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡，却无法统一使用，本来应该是很方便的信用卡，反而不是很方便；
而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一，更加不利于银行之间业务的互联。
6、消费习惯障碍
网络交易不直观，气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费，这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固，一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。
7、信用障碍
我国目前尚未建立起个人信用体系，与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估，而且由于网络本身的虚拟性，使网上交易的成功充满了疑问。此外，企业之间的信用体系也不完善，企业与银行之间的信用机制也不健全。
五、房地产企业网络营销的理想模式
在上述问题解决后，房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务，办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示：
图中各个步骤的具体内容是：
1、消费者在房地产网站（企业自建或房地产网络服务提供商提供）查询房地产品信息。比较后，发出购买请求，并通过网络银行在线支付首付款。2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。6、发卡行转帐到企业开户行。7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核，确认无误后，做出答复。9、消费者将该答复信息反馈到网站，由网站将信息传递给房地产企业。10、直接将该信息传递给房地产企业。11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续12、房屋土地管理部门提权登记证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。14、按揭银行根据收到的证书及有关资料，向企业开户行转帐。
以上是理想的房地产网络营销的流程，消费者可以完全的通过网络，以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中，由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因，距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验，拥有“眼见为实”的消费习惯，使得房地产在线销售困难重重。但是，我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的，从而充分利用网络工具，促进房地产品的生产和交易。
总之，网络营销在我国任重而道远，房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在，企业就应积极的调整经营思路，探索那些可以适合在网络上开展的业务；
同时，政府要积极地加快相应的立法工作，建立统一的标准，促进网络营销和电子商务的发展。
试论房地产市场失败的边界界定
西方学者在对市场缺陷的认识过程中不断深化和系统化，逐步形成了“市场失败”理论。所谓“市场失败”，首先是指市场机制运作未能实现资源配置的帕累托效率，其次是指市场运行虽然实现了帕累托效率，但未能满足其他的社会目标，也就是说在市场机制正常运作时出现的资源配置失效或其他不良后果。在市场失败的情况下，从理论上讲，通过非市场力量的作用（主要是政府干预），或者可以进一步提高资源配置的静态效率，获得帕累托改进，或者可以在不降低效率的前提下实现诸如改善收入分配等社会目标。因此对房地产市场失败的边界加以界定，实质上是划清了政府进行理性干预的范围。
运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域，及确定政府应该承担职能可从以下方面进行分析：
1房地产商品的严重信息不对称现象
在房地产市场中，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的，即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同，卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类：
1.1权属关系信息不对称
住宅商品具有空间固定性的特点，所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖，因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展，房地产产权呈现多元化的趋势，特别是在旧的住房福利体制被打破，公房纷纷入市的背景下，住宅产权关系变化迅速，产权类型日趋复杂多样。在理论上，住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看，又可分为完全所有权利和不完全所有权，后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权（林增杰，1999）。具有什么样的产权才能上市流通，不同省份和地区出台不同的规定。此外，附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂，如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息，这为房地产开发商或原所有者的qz行为埋下了伏笔。
1.2价格信息不对称
房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置，还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素，从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内，由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同，价格个别性仍是最主要的特征。一般而言，购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解，使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。
1.3质量信息不对称
西方学者（卡尔顿、佩罗夫，1998）认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”(credence)商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量，则该产品具有搜寻质量；
如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量，该产品被称为具有经验质量；
还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定，达比和卡尼(DarbyandKami,1973)称之为“信任”商品，消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。
住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中，隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来；
而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现；
在特殊事故场合，如火灾、地震中，建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量作出购买与否的决定，不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之，质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。
不完全信息经济学认为，不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置的效率：一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房，必须掌握足够的信息，这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用，于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为，“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下，去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高，使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策，这样的决策不一定是最优的，而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。
因此，政府必须进行干预。相比于市场中分散的主体来说，政府无论是在信息量获取，还是在改变信息不对称状态方面，都有着更大的优势，可以发挥信息的规模效果。因此，政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷，包括向购房者同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。
2外部性
所谓外部性，是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用，或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益，后者称为外部不经济或外部成本。
土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上，从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。从而导致城市土地或其他非农建设用地的增加，造成耕地数量锐减，对农业乃到整个国民经济可持续发展造成不利影响，而在完全的市场条件下也未由责任者负担责任，使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样，城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量，这就需要政府制定详细的用地计划，根据城市发展的需要，逐年编制农转城市用地的数量，并在总额、用途上加以严格控制，对征地金额设定最低的界线。
房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼，而技术水平的提升依赖于资金的支持，这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下，房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本，促使私人成本与社会成本趋于一致。在机械的自然寿命期间，当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值，理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张，只要明晰产权，同样可以解决外部性问题。污染权、危害权属于建筑商，建筑商会我行我素地生产他们认为最适宜的房屋数量。若两权属于周边居民，周边居民则有权要求赔偿。科斯思路在理论上提供一个崭新的视角，但在实际生活中，由于谈判引致的交易费用过高和受害人群范围的模糊性，这种方案不可能实施。
房产消费领域的外部性体现在示范效应上。凯恩斯消费函数假设每个人的消费只受自己的偏好、收入及商品价格的影响，而不受其他人消费的影响。杜森贝利认为这个假设不能回答消费者的偏好之间的相互作用问题，应以偏好相互依赖假设来代替偏好独立假设，并以此为基础来解释消费的决定，则更符合实际。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足，处在现代社会里的人，通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高，并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的，而较多的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此，一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征，他们的消费方式便成为其他人追求的目标，这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料，其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓，成为收入稍低的阶层的效仿对象，这有两方面的影响：一方面开发商追逐超额利润，大量开发高档物业，造成畸形的住宅供给结构，有限的资源不能得到充分的配置，中低档住宅相比于需求人群数量过少，间接推动其价格上涨；
另一方面，高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣，导致中低档住宅尾随价格上升。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊，却让低收入者承受成本，因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者，从这个意义看，低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面，对高档物业课以重税，尔后作为安居工程的补充经费，达到社会公平的目的。
3垄断
垄断造成的市场失灵，针对地产市场而言，土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用。例如日本战后城市化高速发展时期，对城市用地需求量迅速增加，1980年以“首都圈”为中心的城市地价达到了战前的9394倍。对此，日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄认为，地价高涨并没有带来土地的高度利用，反而造成土地的低度利用：把土地作为资产来保有，为确保随时变卖，往往以空地或低度利用形式来保有，造成土地有效供给减少，从而使地价进一步上涨。其结果是“市区区域内残存着大量农地，就连已经被住宅化的土地，实际的容积率也不到城市计划所规定的容积率的一半”。日本的农业长期处于小规模和兼业化经营状态与人们把土地当成“增值手段”有关。
在1993年加强宏观调控以前，我国城市尤其是各类开发区中出现的疯狂的土地投机现象也说明，由于垄断的存在，仅靠市场机制难以实现土地资源的高效率配置，政府必须采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。
4社会分配不公
即使市场机制能够实现资源的最优配置，也不能解决社会目标问题。根据“福利经济学第二定理”，收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率，是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上，通过市场均衡能够实现的帕累托最佳状态并不是一点而是一条线，即不论收入分配的结果如何，都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳状态的点。也就是说，市场不可能自动实现收入分配的相对平等。
收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是，住房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定，而且，住房又是一种价值高昂的商品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，由市场来供应大多数居民的住房，同时政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段。
关于市场失败的理论，为我们研究政府在房地产市场中扮演什么角色提供了基本的思路，其基点仍然是要为充分发挥市场效率机制的作用创造条件，而不是像旧的住房福利体制那样由政府去取代市场，毕竟市场机制是迄今发现的最为完善的资源配置制度。
【参考文献】
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房产投资论文范文第5篇
当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。
一、房地产开发成本控制的内容
房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。
（1）项目策划阶段
这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。
（2）项目设计阶段
设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。
（3）发包、施工阶段房地产项目
发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。
施工阶段的成本控制工作主要包括：
①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。
②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。
③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。
④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。
⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。
⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。
⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。
⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。
（4）项目销售阶段
这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。
（5）技术创新与工艺调整阶段
在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。
二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施
（一）我国房地产企业成本管理落后的原因
第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。
第二，忽视了事前的成本控制
目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。
第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。
再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。
第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。
在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。
第五，没有实行全面成本控制。
目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；
有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；
有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；
其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。
（二）我国房地产开发成本控制的措施
我们看到目前我国房地产企业在成本管理方面有不少的欠缺，对房地产以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。
1、成本控制总体上应注意的问题
第一，成本控制控制的过程中要综合考虑各方面目标
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。
第二，成本控制要全面。
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；
要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；
要对所有合同的付款进行控制；
要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
2、设计是成本控制的关键
从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，在初步设计阶段影响成本的可能性为75-95%，在方案设计阶段影响成本的可能性为35-75%，在施工图设计阶段影响成本的可能性为5-35%。由此我认为成本控制的关键在设计。
第一，开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。一个产品要体现出本企业所要达到的目的，而不能只是由设计单位设计出来后再审核，这样开发商的思路将受到牵制，很难实现开发商自己的目的。因此，设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思--研讨--咨询--决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。
第二，抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。不过，那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。
第三，严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构，装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。
第四，优选设计单位。这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是施工经验。在设计委托是要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择小的设计单位，决不可因小失大，设计出一些残次品甚至垃圾。
3、采购是成本控制的重点
这里的采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察，设计，销售等）及咨询等业务的发包或委托。很多都不是由开发商直接去控制成本。作好采购这个成本控制应该考虑以下几个方面。
第一，要抓好招标工作。在招标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员。
第二，组织好合同签定。合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益。合同条款应尽量的全面和细致，在合同履行过程中要对容易发生争议或出现问题的事项在合同中应规定定性定量的解决方法，不能用模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，耽误工程进展，使目标成本失控。
4、实施成本控制的动态管理
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说明动态管理。
工程变更可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。明确了这三类工程变更的原因，工程变更的成本控制就可以“对症下药”。
对于第一类的成本动态控制可以从三个方面进行。首先在规划设计阶段，要把本项目的作法、要达到的效果、设计人员对市场的研究、市场的亮点等内容一并体现在规划方案中。二是在单体设计及施工图设计中要由工程技术人员与设计院设计人员紧密沟通，将强制性的设计要求、技术规范、配套系统、质量标准、新材料等在设计过程中予以充分论证，最大限度的减少各专业之间的设计矛盾和控制复杂工艺。三是认真进行图纸会审，会审不能流于形式。上述三个方面看起来是开工前的一个设计的动态控制，其实更是一个成本的动态控制，如果设计定位准确、各专业协调、则会大大减少在工程实施过程中的变更洽商，成本自然容易控制。
第二类主要是由于市场和开发商领导认识的变化。一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了的，如果定位发生大的变化，那么成本控制将成为空谈。而对一些材料设备及诸如立面、磁砖颜色应该尽量在施工前确定而不要在施工中来回变化，否则势必造成洽商的增多和成本的加大。
