不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可下面是小编为大家整理的2023年房地产开发与经营【五篇】（全文）,供大家参考。
房地产开发与经营范文第1篇
【关键词】房地产开发 经营风险 对策
一、房地产开发经营行业风险的特征
不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。
可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。
综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。
损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。
二、影响房地产开发经营风险的因素
开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面：
房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。
高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。
位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。
三、房地产开发经营风险的防范对策
提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。
完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；
而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。
营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。
总之，为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开发的效益，使房地产行业发展的好，，就必须建立完善的风险分析评估系统。
房地产开发与经营范文第2篇
【关键词】 房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构
负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；
对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。
一、房地产开发企业负债经营现状
据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。
从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；
利用外资112亿元，同比下降22.4％；
自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；
其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；
个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。
二、房地产开发企业负债经营中存在的问题
负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。
1、负债经营会加大房地产开发企业风险
从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。
2、房地产开发企业的资本结构不合理
权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；
最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。
3、房地产开发企业负债结构不合理
负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。
三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施
1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制
房地产开发与经营范文第3篇
1994年4月2日华夏公司持上述假协议向上海市徐汇区人民法院起诉百事公司，称其与百事公司订立房屋参建协议后，给付购房订金100万元，预付款230.8万元。但百事公司既未交房，又未退款。要求判令百事公司返还预付款、定金、利息、违约金。1994年4月双方经徐汇区法院调解，自愿达成协议：一、百事公司应返还华夏公司预付款230.8万元，双倍返还华夏公司定金200万元，偿还华夏公司银行利息46.3万元，并偿付华夏公司违约金35万元，总计偿还512.4万元；
于1994年6月底至同年10月底前，每月付给100万元，余款于同年底前付清。如愈期，则按银行同期企业流动资金贷款利息加一倍计付迟延履行金；
二、案件受理费3.56万元由百事公司负担。三、双方别无其它争执。1994年4月15日徐汇区法院作出（94）徐经初字640号民事调解书，确认协议符合法律规定。随后，华夏公司又以其所谓债仅债务转让协议，以百事公司债权人的名义，向建筑公司讨得330万元参建费，转人华夏账户。然而，这些款并没有返还给真正的债权人金交所和交易市场，华夏公司将其中280万元抵付了自己欠他人的债务。1996年，真正的债权人金交所和交易市场分别向人民法院起诉，要求百事公司返还420万元参建费。百事公司感到自己的债务责任并没有因假协议而转移，于是向徐汇区人民检察院提出申诉。
徐汇区检察院审查认为：徐汇区人民法院（94）徐经初字第640号民事调解书，虽符合当事人的自愿原则，但违背事实和法律，使本无诉讼关系的华夏公司与百事公司成为原、被告。遂于1997年7月函告徐汇区人民法院，建议对该案审查纠正。理由如下：
一、原审材料中，有华夏公司为证实其与百事公司之间存在的法律关系，向徐汇区人民法院提供1992年11月18日双方签订的假《参建协议》。
经查查明，华夏公司系领取营业执照的企业法人分支机构，发照日期为1993年2月23日。徐汇区人民法院未经审查，用调解书确认双方于1992件11月18日签订的《参建协议》没有依据。
二、华夏公司向徐汇区人民法院提供两张进账单，以证实百事公司已收到其支付的预付款及定金330.82万元，纯属错误。
经查查明，1992年1月30日编号1557768凭证款项101.5万元系上海市长宁区房产交易市场给付上海联合科教文编译所的房屋参建款，因编译所收款后未交房，上海市长宁区房产交易市场诉至上海市长宁区人民法院，该院以（95）长民初字第63号调解结案，由编译所于1995年4月底之前付清该款及利息。1992年10月15日编号2179864凭证款项229.32万元系上海金属交易所给付上海联合科教文编译所的房屋参建款，上海金属交易所曾诉至上海市第二中级人民法院，该院作出（1995）沪中民初字第30号民事判决书，因上海金属交易所不服，现该案正上诉于上海市高级人民法院。徐汇区人民法院在华夏公司提供的付款凭证金额与诉讼标的有明显出入的情况下，认定华夏公司诉请成立，显属错误。
房地产开发与经营范文第4篇
连锁经营的概念及特征
（一）连锁经营的概念
一般认为，一个企业（或企业集团），以同样的方式、同样的价格，在多处同样命名的店铺里，出售某一种（或某一类、某一品牌）商品或提供某种服务，这种经营模式即称之为连锁经营。连锁经营是一种新型的经营方式和组织形式，是商业制度的创新，被誉为零售业的“第三次革命”。
自1859年美国出现第一家连锁企业——大西洋与太平洋茶叶公司后，连锁经营得到了迅速的发展，在欧美国家，连锁经营占到整个零售商业的60%-70%，销售额占90%。美国连锁大王“沃尔玛”公司，其销售额已连续七年超过美国通用和微软公司，成为世界500强企业的第一名。
（二）连锁经营的特征
标准化。标准化即指经营的商品、服务、企业整体形象的统一而标准化。连锁企业拥有统一的企业名、企业徽，统一的建筑形式、统一的店堂陈列、统一的广告宣传、统一的服饰等。连锁企业经营的商品具有同类性，服务的水平和风格也完全相同，从而树立了统一的企业形象。
专业化。专业化是指连锁企业的商品采购、储存、配送、销售及经营决策等职能的相互分离而专业化。连锁企业对业务活动进行了详细分工，甚至每个人的职责都趋向专业化，使其职责分明，各负其责。通过业务活动的专业化，从而保证了连锁经营各项活动的决策正确以及有较高的工作效率。
集中化。分工越细的体系就越需要集中化管理。连锁企业实行集中决策和分散经营的管理体制。即销售计划与经营战略、店铺选址、员工教育、商品采购等，均由总部负责；
广告及信息也都由总部控制，形成一整套的决策管理体系。连锁分店负责商品销售及提供服务。通过集中管理，实现连锁企业的统一经营。
简单化。连锁企业在业务操作规范上化繁为简，省去一些不必要的过程，起到了事半功倍的效果。连锁企业岗位职责明确，业务操作规范简单而好记，容易掌握，从而保证了连锁企业服务的标准化和工作的高效率。
规模化。规模化是指连锁企业在销售网络上、商品采购、商品配送、企业人员培训、销售广告等各种经营资源方面的规模化利用。连锁企业必须是若干个企业（店铺）联合而成的，形成规模经营，单个企业不能称之为连锁经营。如沃尔玛全球有4000多家分店，麦当劳有30000多家分店。连锁企业通过大量采购，从而降低商品进货价格，增强了企业的竞争力；
统一管理、标准化经营，使各分店商誉共享、经营管理技术共享，降低了经营费用；
数量众多的销售网络，大大增强了销售能力。规模化为连锁企业带来了巨大的规模效益。
所以，连锁经营从本质上看，是把独立、分散的商业企业联合起来，形成覆盖面很广的大规模销售体系。它是现代工业发展到一定阶段的产物，是社会化大生产的分工理论在商业领域里的运用。连锁经营这一新型的商业组织形式和经营方式，以其自身的特点，发挥着巨大的“魔力”，掀起了现代零售业的“第三次革命”。
连锁企业实施房地产战略的背景
（一）房地产战略是连锁经营的本质要求
连锁经营的开店战略。开店即开设新店，增加新网点，以扩大营业规模和销售能力。连锁企业只有不断开新店，才能扩大营业规模和销售能力，降低进货成本和管理费用，发挥规模效益，取得快速发展。
而开新店，首先就要确定开店的业态，即要开一个什么类型的店、经营什么、以什么方式经营？开一个与原有连锁经营体系相同的店还是开一个完全不同的新店？零售商业的业态有很多种，分为便利店、专业店、超市、大型超市等18种。但从总体上分为有店铺经营和无店铺经营两种业态。有无营业场所和营业场所的规模、结构不同，则连锁分店的目标顾客、商品结构、商品销售方式、服务功能等都有很大的不同。因此，连锁企业开新店，首先必须确定开店的经营业态，以确定连锁企业的经营目标。
就目前世界范围零售业态的分布来看，有店铺经营是零售经营的主要业态选择。显然，店铺的开发和建设是有店铺零售店的首要任务。铺面规模、结构会影响连锁经营的规模、商品结构和经营方式以及服务方式；
铺面建设资金的占用量会影响连锁经营体系流动资金的使用量和资金的使用效率；
铺面建设的质量和速度会影响连锁分店的开业时间是否正常和连锁体系的开店战略目标能否实现。而店铺的开发和建设就是连锁店的房地产开发，连锁经营的开店战略从本质上讲就是房地产开发战略。
连锁经营的选址战略。连锁企业的选址战略，就是要确定店铺的选址标准、开新店的条件、商业区选择、商圈调查、商圈市场评价，从而确定恰当的业态、优越的地理位置、合理的营业面积、有利的商业和购买环境，使店能够经营成功。而这一切，正是商业房地产开发的要求。商业房地产开发符合了连锁经营的要求，才能给连锁店今后的经营带来便利条件，如果商业房地产开发不符合连锁经营的要求，店铺选址不当、建筑结构布局不合理、规模过大或过小、购买力不足、交通不便、同业竞争过于激烈等等，都会给连锁店今后的经营带来致命的影响。因此，选址是连锁经营成功的秘诀，选址战略是连锁经营的重要战略。而连锁经营选址战略从根本上讲就是商业房地产开发战略。
连锁经营的网络战略。营业网点多、销售规模大是连锁经营的最大优势。连锁经营必须开发许多的网点、达到相当的规模才能具有规模效益，发挥规模优势。而规模的扩大，仅仅依靠扩大经营范围和商业促销已经不能奏效，只有依靠网点的增加，在更大地域范围、更多目标顾客市场上，不断增加新网点，扩大销售网络才能实现。因此，连锁经营实质上是网络经营战略。不断地在更大地域范围、更多目标市场上选址、店铺设计、建设及装修、开业，这就是商业房地产开发。
连锁经营的资本运营战略。美国贸易法规定：连锁店是至少有在一家总店控制下的10家以上的经营相同业务的分店。英国则认为，连锁店必须符合以下四个标准：单一所有，即一个公司或一个合伙店或单个业主所有；
集中领导，统一管理；
设立的店要相同；
有10个以上成员店。日本“连锁店协会”则规定“连锁店是在全国拥有11家以上的商店，每年销售额不少于10亿日元零售额的店”。
从以上世界各国连锁经营的定义中可以看出一个共同的特点：连锁经营是规模化的经营，通过规模经营来获取规模效益。连锁经营是商业资本集中、垄断和扩张的产物。而其中，房地产是其最大的资本。因此，连锁经营战略首先是房地产资本运营战略，其房地产运作的好，连锁经营才能获得最大的成功；
其房地产运作的不好，将导致整个连锁经营体系的失败。
（二）连锁企业实施房地产战略的实践背景
1.为了推进连锁事业的发展，需要连锁总部提供房地产支持。房地产开发是连锁经营的先决条件，没有经营场地无法开展经营。而房地产开发需要大量的资本，用于土地购置、店铺建设和店堂装修，少则上百万，多则上亿元。而且连锁店要不断的开设新店、增加新网点或吸收加盟店，以扩大规模获得发展，这就需要更多的资金支持。为了减少资金压力，有些连锁企业不是自己买地开发，而是采取租用的方式获得经营场地，甚至与地产商合作经营。而对于更多的加盟商来说，他们往往既缺加盟金、更缺建房款，正是资金的困难限制了连锁加盟事业的发展。为了推进连锁加盟事业的发展，也需要连锁总部提供房地产支持，加盟店只需缴纳少量的房租就可开业。麦当劳就是借此方式而实现了加盟店的迅速扩张。
2.房地产的稀缺迫使连锁企业必须开展房地产经营。随着经济和社会的发展，城市土地成为稀缺和珍贵资源，地价飞涨，土地竞争十分激烈。连锁店为了开新店，纷纷在各个城市圈地布点。但是，由于土地竞争激烈，好的地块早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商业又十分强调在城市商业中心、人口稠密地区、交通便利地区开店，这些地区往往是城市土地资源最少、竞争最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天价土地。再加上不断上涨的建筑材料费、人工费等，使得开店的成本越来越高，经营收益弥补不了涨价的损失，企业无法承受。在我国每年递增5％至10％的房租成本，已成为企业开店的最大难题。这就迫使连锁企业不得不考虑房地产开发的问题，考虑如何才能以较低的价格得到较好的位置和良好的经营环境。
另外，房地产价格的快速的增值保值性，迫使（或者说是吸引）连锁企业开始考虑投资房地产业。这样不仅可以保证连锁企业自己开店的需要，而且还可以通过房地产的开发经营，消除地价的上涨、增加房租收益，增加连锁店的总收益。房地产高达20%-30%的毛利率，使商业地产成为商业资本又一个很好的投资选择。
这也是很多连锁商业与房地产经营联合的主要原因，许多连锁店同时成立房地产公司，许多房地产公司也同时经营连锁商业，“商业﹢地产”的经营模式在商业和地产界已开始流行。麦当劳的快速扩涨就主要依靠麦当劳房地产公司的运作，我国国美集团也拥有鹏润房地产公司。如果没有房地产运作的支持，国美电器要实现2003年后连续四年的利润暴涨和国美股票上市，几乎是不可能的。
3.零售经营的特殊性、复杂性，要求必须与房地产开发相结合。零售店获得经营场地的方式有两种，自建开发或租赁经营。自建开发，往往得不到好的地块，或拿地的成本过高，影响连锁企业的开店步伐和经营收益。通过租用经营可以找到好的位置（因已经有房地产公司先抢到好的地块进行了商业开发），但由于房租上涨过快，经营利润会被涨租吞掉；
并且无法对店铺进行改造，租房的结构、布局甚至水电设施，都会对连锁经营的商品构成及经营方式带来很大的限制。因此，是自建开发还是租赁经营，必须与连锁经营的整体战略联系在一起考虑。而商业房地产的开发也必须与商品经营的需要相结合。我国商业地产空置率高达30%，商铺销售后期经营不佳，其主要原因就是地产商脱离了商业经营的需要，单纯搞房地产开发，商铺的规模、结构不适应商业经营的需要造成的。所以，房地产战略是连锁经营的必然要求，商业房地产开发必须与商品经营相结合。
房地产战略在连锁经营中的应用
美国的麦当劳（Mcdonalds）原来只是卖快餐的，但当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的店。麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，而更多地分析哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建立快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。只要承租的加盟者能够生存,麦当劳至少可以在房地产上赚取40%的利润,而且随着物价上涨,麦当劳的租金只涨不跌。
以租赁为主的房地产经营成为麦当劳主要的盈利模式。由于加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，也常无力争取贷款，麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期以低价承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。这实质是麦当劳房地产公司（为实施房地产策略而成立的公司）用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60％的房地产权属于麦当劳总部，另40％是由总部出面向当地房地产主承租的，使麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司，仅在帐面上，就值41亿美元。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90％，由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。如今，麦当劳有30000家快餐厅，其收入就可想而知了。
麦当劳在中国开设的第一家分店，在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还没有意识到土地可以转化为资本，后来王府井的改造使麦当劳仅因拆迁而得到大笔的土地补偿，此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光的犀利。
其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。如世界第一、第二大零售连锁商业沃尔玛和家乐福，以及国美、苏宁等国内的很多品牌零售店，其实就是商业用房的最大房东，因为这些店是一个知名品牌，同时它要的商业用房的量很大，所以他可以用一个很低的价格租到房子，如沃尔玛的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃尔玛是一个品牌，对地段的商业前景有较专业的分析，所以可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，租金差价就是这些店的一个重要的收入来源。因而，这些零售店不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营房地产赚取巨额利润。
目前，我国连锁业的发展正处在快速扩张，遭遇国外跨国连锁集团的渗透，竞争激烈和地价飞速上涨，经营成本过高的不利环境下。连锁经营中的房地产战略，给我国连锁企业提供了可以借鉴的、有利于困境突围的经营之道。
论文关键词：连锁经营房地产经营战略
论文摘要：连锁经营是一种新型的商业组织模式和经营方式，是现代商业的主流模式。但在其发展过程中，越来越多地呈现出与房地产的关系，甚至创造出“商业+地产”的经营模式。本文基于连锁经营的概念及特征，分析了连锁企业实施房地产战略的背景及应用，以期使连锁企业得到更好的发展。
参考文献：
1.李晋源.从一到无限——连锁店的经营与管理[M].中国经济出版社，1995
2.王吉芳.连锁经营管理教程[M].中国经济出版社，2005
房地产开发与经营范文第5篇
【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5 整合资源,合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献
[1]陈文欢. 房地产企业财务管理现状分析[J]. 企业研究, 2011(6)
