近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银下面是小编为大家整理的房地产融资渠道论文【五篇】,供大家参考。
房地产融资渠道论文范文第1篇
关键词：房地产行业融资渠道策略
一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道
近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。
随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。
商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。
二、房地产企业在融资中常面临的问题
1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；
第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。
2、企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；
房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，一般房地产企业开发的项目获取发行的可能性较小。
4、上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房地产企业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不易，等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。
5、海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。
三、房地产业融资渠道拓展策略
1、开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的承担者变成了开发商。
“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。第二，现实提前销售，迟早回笼资金。第三，提供有诱惑力的市场营销题材，购房者可低价买期房并获得提前的贷款利息补贴。2、房地产信托
房地产信托起源于美国，简称REITS(realEstateInvestmentTrusts)，从2003年7月18日中国信托一法两规出台后开始走向我国房地产业。通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。它的优势可以归纳为如下几点：（1）降低企业融资成本，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，优化公司的资产负债结构。（2）信托的资金供给方式更为多样，如针对企业运营或者项目动作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资从而降低投资风险。中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项新的重大突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；
即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国房地产基金的发展创造条件。房地产信托将会成为未来房地产融资的重要渠道。
3、利用外资基金
进一步收紧的宏观措施和低迷的市场并没有阻止外资基金抢滩中国房地产的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利为代表的跨国投资银行，在中国地产业确有“边做多边唱衰”的矛盾之举。就在其学者唱空的同时，大摩旗下的投资部门却正忙于投资中国大城市的地产楼市。日前，摩根士丹利宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元。并且投资重点将由日本转移至中国。尽管受到宏观调控的影响，中国仍然有强大的市场需求。试水多年，对中国市场政策和规则的全面认知，中国市场自上世纪90年代初新一轮大幅上扬，无疑是促使外资基金近两年加速进入中国市场的最主要因素。2004年，土地招拍挂等一系列措施的出台使市场游戏规则日益透明和国际化，对于拥有强大资金实力的外资基金公司而言，此时正是投资良机。
外资基金对于国内合作方选择一般为当地最大企业或者上市公司有政府背景的企业更是他们的首选。外资房地产基金在作出投资项目和对象决定时，首先是关注企业本身，例如过往业债、企业管理层能力、企业声誉和过往产品质量等因素，其次是了解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格、现金流等等；
再次为该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。基金投入项目后，运作过程要求规范和透明。
4、上市（IPO）
在当年中国房地产界，形成了一个非常鲜明的经济景观——即以资本运营为核心的房地产企业上市浪潮。每个企业都要根据收益与成本来选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益，重大决策及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。
许多房地产企业在寻求上市无门的情况下，转而借助买壳上市达成融资目的，但值注意的是，买壳上市的企业上市于集资却不一定能同步进行。就买壳上市业务本身的来说，它对非上市企业的业绩要求很高，一般情况下要求净资产收益率20%左右，除了必须具备一定的资金实力来支付买壳资金外，更要拥有先进的管理，以保持公司业绩的稳定，从而达到再融资的终极目标。
5、阶段性股权融资
阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款就能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。但股权融资一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。
房地产融资渠道论文范文第2篇
众所周知，房地产开发项目因其规模大、周期长、房地产价值高昂等行业特点，决定了资金成为房地产企业得以长久持续发展的关键所在。当前，我国房地产业目前正处于快速发展时期，因此房地产企业对资金需求非常旺盛。传统的融资模式已经成为房地产企业获取大量资金的瓶颈，企业想要获得长久健康发展，就必须要积极探讨更加多元化的融资渠道。
【关键词】
房地产企业；
融资渠道；
多元化
1 房地产企业融资的含义和渠道
（1）房地产企业融资的含义
房地产融资，是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的业务活动。
（2）房地产企业融资的渠道
房地产企业的资金来源除了企业自有资金外，房屋预收款、债券融资、上市融资、投资基金、信贷融资和其他融资途径等共同构成了我国目前商品房建设融资渠道的主要格局，其中自有资金和房屋预收款构成了企业内源性融资，其余的为企业的外源性融资。
1.1 自有资金
企业的自有资金包含企业成立时的实收资本、经营所得的盈余公积和资本公积金。作为企业的原始积累，这一部分资金可以由企业自由支配，是企业得以开展业务的前提和基础。
1.2 房屋预收款
房屋预售款是指房地产开发商将准备筹建或者在建的房屋提前出售给购买者，并由购买者提前预支的部分或全部价款。这种方式类似于金融行业的期货买卖，是房地产企业筹措资金的一项非常重要手段。
1.3 债券融资
房地产企业通过发行债券，与投资者约定还款日期和利率，进而建立起债权债务关系。房地产企业通过发行债券，需要相关部门对其企业背景、效益高低、发行数量及方式进行审核，在当前银行收紧贷款的情况下，可以通过债券融资为企业输送资金。
1.4 上市融资
上市融资可以为房地产企业长期地筹措大量资金，作为最有效的方式之一，通过股权融资是房地产与资本结合的理想渠道。纵观发达国家房地产企业上市情况，越来越多的适格房地产企业通过上市途径获得了较为理想的资金支持，为企业的发展奠定了良好的基础，我国的一些大型房地产企业也纷纷通过上市获得了大量的资金补给。
1.5 投资基金
投资基金是房地产企业融资的一种新兴渠道，它运用信托机制，采取共同投资、共享收益、共担风险的原则，将分散的资金统一纳入到一个由专门机构运作的基金内，进而将这些资金进行在投资获得投资收益。
2 我国房地产企业融资渠道存在的问题
2.1 房地产企业自有资金比例较低
自有资金是房地产企业进行开发的基础，它是我们通常称的内部融资的一种，即房地产企业将自身的留存收益和折旧转化为投资，这其中包括从税后利润提取的盈余公积金、资本公积金和未分配利润。按照我国的相关规定，房地产开发企业的自有资金必须达到35%，但相关数据显示我国房地产企业自有资金的比例仅为21.6%，远远低于国家行业最低标准，许多房地产企业负债比率偏高，假若银行紧缩银根，这些高负债的房地产企业会出现资金链断裂甚至破产的情况。
2.2 房地产企业外部融资过于依赖银行
从当前的政治、经济体制来看，房地产企业的发展无论如何都拜托不掉银行业的支持，也可以说，如果没有当前银行业的扶持，就不会有房地产行业蓬勃发展的今天。作为资金密集型的行业，房地产企业日产运作所涉及到的资金运动都直接或者间接地与银行相关联。例如，土地储备贷款、流动资金贷款以及工程流动款在内的多重款项归根结底大多数资金是间接来自于银行。
2.3 房地产企业债券融资比例不高
我们都知道，发行股票和债券是一种比较理想的融资方式，它可以使房地产企业获得大额资金支持。但是，就我国企业上市要求来看，一直处于僧多粥少的局面，等待IPO的企业更是排起了长龙。因为上市审核周期较长、程序较为繁琐、对企业经营管理及业绩要求较高，很多房地产企业只能望而却步。例如，我国证券相关条例规定，房地产企业上市的门槛之一是资产负债率必须低于70%，而我国房地产企业因大量资金来源不畅，负债率一般都在 75%以上，造成了我国房地产企业在利用债券融资和股票市场融资的比例很低。
3 拓宽我国房地产企业融资渠道的对策
3.1 完善企业自身融资条件
从多方面来看，房地产企业融资难的主要原因之一是因为自身规模较小、体制不完善、资信较低、品牌效应不强等因素。因此，房地产企业必须要不断改善经营管理，降低自身经营管理成本，灵活调整市场策略，提高企业整体效益，进而增强自身吸收资金的能力。同时，企业自身还要以诚信换市场，提高自身资信度，凭借良好的企业信誉获得银行等出资方的信赖和支持。
3.2 加快推进多元化融资方式
纵观整个房地产行业的发展趋势，多元化的融资模式将是企业未来发展的必然选择。想要解决当前房地产行业的融资问题，一个重要的手段便是利用更加丰富的金融产品，并结合企业自身的实际情况进行组合，例如，房地产企业可以将自有资金和机构投资者资金组合；
将自有资金与银行借贷组合；
将股权融资与银行借款组合；
将投资基金与信托计划组合；
将自有资金与混合基金组合等。这种组合的优势在于避免房地产企业过度依赖单一资金来源，进而寻找更加多元化的渠道。
3.3 完善房地产融资市场体系
良好的外部融资环境对房地产企业来说非常重要。首先，国家相关部门要不断地完善房地产融资市场体系，完善法律法规建设；
其次，强化政府在调控房地产金融的主导地位，有利于降低房地产行业风险，避免行业泡沫产生；
最后，国家也要时刻关注市场利率及价格走势，进而采取积极有效的调控措施，用“无形的手”来对整个市场进行监控，从而不断完善房地产企业融资环境，帮助更多的房地产企业走出融资难的困境。
4 结论
笔者通过列举我国房地产企业的融资渠道并在此基础上分析当前融资现状，指出房地产企业想要获得持续快速发展，必须要摆脱资金不足对自身发展的束缚，大力拓展融资渠道，这需要房地产企业自身和政府部分共同努力。
【参考文献】
[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2008
[2]王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].上海房地，2007（02）
[3]肖元真，益涵，王贤尧.我国房地产开发和经营中融资渠道探究[J].产业经济，2007（07）
房地产融资渠道论文范文第3篇
关键词:房地产；
融资渠道
一、我国房地产融资渠道现状分析
房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中, 常见的融资渠道主要有以下几个方面。
(一)融资现状分析
目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。
(二)银行贷款
房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。
(三) 融资渠道
融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。
根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
(四)上市融资
公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资, 一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。
(五)房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场, 融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台, 法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托机制风险的存在,影响资金配置的效率, 造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。
二、房地产融资渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。
(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。
三、 拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议
(一)完善相关法律法规, 规范房地产融资渠道
目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全, 规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。
(二)吸收社保基金, 拓宽房地产融资渠道
解决房地产融资问题的根本途径是寻找高质量的资金来源, 即实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升,房地产融资可以吸收社会上的闲散资金, 如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金。保险基金所追求的是一种稳定、长期、合理的回报, 而非高回报, 同时社会保障基金资金巨大, 正在积极的拓宽基金的保值、增值渠道。而房地产开发项目规模大、周期长, 资金需求量大, 二者之间有很强的互补性。把社保基金引入之后,房地产实现融资目的的同时,分散了自身的风险。同时需要指出的是除了繁荣房地产投资一级市场外,也应大力推动股票债券二级市场的发展,增强公众对房地产业的吸引力,增强流动性风险的分散。
房地产融资渠道论文范文第4篇
【关键词】商业地产融资渠道 分析
一、引言
我国经济快速发展。商业地产的建设正在逐渐增加。商业地产是一种相对独立的新产品，并得到了社会的高度关注。迄今为止，商业地产在我国已有十多年的历史。现如今，商业地产发展已到巅峰。土地和商业的结合，促进商业经济和房地产经济的共同发展。
二、商业房地产概述
商业地产包括餐饮、娱乐、休闲等包含多种用途的房地产，是一种新形式。商业地产综合性的行业和以往的房地产有很大区别。万达广场商业地产是一个很好的例子。在我国已建设68家。
三、商业房地产融资存在的问题
（一）融资困难，渠道单一
资金链是商业地产发展的关键因素。在过去的开发中，银行贷款基本上涵盖了商业地产使用的整个过程。银行是商业地产的关键发展也是一个重点。过度依赖银行贷款，在早期发展还是在之后的操作，都会存在隐患，如果业绩不能达到效果，就不能维持正常的利润和损失[1]。不利于发展并且增加了风险管理。单一商业地产开发渠道将是制约发展的一个关键因素。
（二）资金规模大，融资周期长
商业地产在建筑、装饰等建筑上的标准十分的严格。这说明在商业房地产建设不但要承担投资风险，而且还要增加产业价值。商业地产开发不仅前期投资金额比较大，而且经营模式也有缺点，出租发挥不了自己的价值。同时也限制了房地产开发投资回报效益。在商业房地产开发中必须要解决回收期长和资金大两个因素，否则会影响其价值。
（三）融资风险大，筹资成本高
在所有投资中住宅房地产开发较为安全，商业房地产投资开发的风险就相对比较高。因为它资金回收期比较长。在这个过程中会出现许多无法预见的问题。在商业地产运营的过程中有很多的不能控制的因素和困难，充满了风险。如果在融资其中一个阶段出现问题那么回收成本和融资金额也会变得困难，甚至还会增加金额。
四、商业地产融资渠道分析
在商业房地产开发中，融资渠道是尤其重要的对商业地产开发有着关键影响。开展多种形式的融资，可以降低风险性。我们的首要目标就是将银行金融风险降到最低并降低商业金融风险。
（一）U大上市融资，发行公司债券
从现在情形来看，我国商业房地产开发比较困难，由于方式的过于单一。有些融资方式十分不错，比如上市融资的方式，但是却不符合我国的国情。因为对商业地产公司有明文规定。鉴于目前我国商业地产发展的良好势头，监督部门可以放宽政策让一些强大的公司在海外上市发展，融资方式不再单一，还可以获得相应的融资。这种形式使得商业地产开发有了资金链，大现金周转也快。从我国的现状考虑，可以改变融资方式发行公司债券，债券融资期限比较长，利率比银行贷款利率低，可以把资金分散不再集中，还可以直接自己融资更可以委托其他机构资助。
（二）实现不动产证券化，面向大众筹措资金
资产证券化是一种靠谱实用的融资渠道。它具有很多的特点：投资成本低，风险性较低，回报高等等，所以资产证券化得到了全球各国的肯定，并广泛应用，尽管商业地产是一种新的产业模式。但这是一个房地产企业的资产。因此可以形成稳定的资金链操作阶段。这是非常有利于商业地产融资。但是，资产证券化融资仍处于初始阶段，技术方面还不是很成熟，所以使用应用涉及面在我国商业地产融资仍相对较低。
（三）融入保险投资
我国经济的飞速发展，社会脚步的不断前进。新的商业房地产融资渠道具有很多优点：稳定性很好，使用周期长等特点。这些特点的保险投资商业房地产开发融资需求[2]。是近年来一个新的融资渠道，中国的保险行业更好更快的发展，据有关专业人士推测，中国的保险行业有一个巨大的市场在亚洲，良好的前景和未来，把它放在商业房地产开发是一种新的体验。许多国家已经意识到一体化的商业房地产投资和保险。而后者前期投资金额数量是非常多的。至于我国来说。保险投资在商业地产刚开始，相对缺乏经验。仍然需要向国外成功案例学习和参考。使我国商业地产和保险达到一个共同盈利的局面。从我国泰康人寿保险参与商业地产投资。买了两个高商业价值的商业地产。金额涉及巨大。所以，商业地产投资和保险行业两者以后共同发展具有很大的可能性。
（四）引进外资推动国内商业地产进步
想要推动国内商业地产进步，必须有一个好的策略，积极引进外国资金。外资不仅仅可以解决商业房地产开发所需要的资金。还能促进中国商业地产的发展业务。先进的管理模式，使我国的金融体系的不断发展和加速建设。在未来的发展中，使我国商业地产的发展更加标准化。
五、结语
随着我国经济的飞速发展，商业地产发展迅速。发展的方向是多样性的。商业地产要考虑到资金的来源的因素，要保证资金具有一定的安全性。在项目分析的时候要考虑和理解融资渠道的特点。结合融资渠道的优缺点。然后选择一个因地制宜的融资渠道，它直接关系的融资成本，而且真正的决策应该结合他们的优势劣势进行分析和考虑并结合实际，最终确定渠道并继续发展[3]。我国商业地产不断地在发展和进步，我们需要不断地改进和完善我国的商业地产，这样才能继续下去。
参考文献
[1]经玉鹏.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J]文摘版：经济管理，2015（4）：280-280.
[2]汪文忠.我国房地产创新性融资渠道分析[J]住宅与房地产， 2015（Z2）：64-65.
房地产融资渠道论文范文第5篇
关键词：中小房地产企业；
融资方式；
创新
一、前言
房地产行业作为国民经济的重要支柱型行业，在国民经济发展中起着非常重要的作用。房地产企业的发展关系行业的兴衰。房地产市场受到政府调控风险较大，尤其是一些出于投机目的没有找准市场定位和缺乏自身优势的中小房地产企业，在我国市场经济的发展体系中起步较晚，融资体系不完善。整体而言，中小房地产企业融资方式较为单一，没有足够重视融资效率，特别是一些现金流控制能力相对弱则更为明显，存在较为明显的融资困境。因此，为中小房地产企业寻求合适的融资对策，走出融资困境很有必要，也迫在眉睫。
二、中小型房地产企业的融资现状
近几年，国家采取了从紧的金融政策，从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，这无疑给房地产企业增加了融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。就当前的情况来看，中小型房地产企业面临着抵押贷款难、金融机构放款难等融资现状。因为中小型房地产企业抵押贷款面临着贷款条件苛刻，贷款资金有限。再加上很多中小企业难以达到银行的放款条件，融到资金是难上加难。另外的融资渠道方面，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。
三、我国中小房地产企业融资困境
（一）融资结构不合理
中小房地产企业的主要融资渠道是内源融资和商业银行信贷，而银行信贷又占据很高比例，银行信贷贯穿房地产企业整个经营过程，商业银行成为我国中小房地产企业最大的资金提供者。长期债券融资与股权融资在我国房地产企业中所占比例极小。这样的中小房地产企业的融资结构很不合理。
（二）融资渠道单一
中小房地产企业由于自身实力的缘故，在资本市场无法与大型企业抗衡，所以融资方式大多采用内源融资，即利用股东出资、留存收益包括未分配利润和公积金、预收定金或预收购房款，这部分资金构成了其主要资金来源之一。外源融资中最常用的是利用商业银行贷款，包括银行信贷和个人按揭贷款，据调查我国中小房地产企业过分依赖银行贷款，其资金来源的80%左右来自商业银行贷款，渠道相对单一。
（三）缺乏长期稳定的资金来源
内源融资和商业银行贷款是中小房地产企业主要的融资方式，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。
四、创新我国中小房地产企业融资方式的主要措施
（一）债权性融资
在债权性融资中，既可以通过银行贷款的形式，也可以通过发行企业债券的方式进行，还可以通过房地产信托来实现。发行企业债券。中小房地产企业可以通过发行短期融资券进行融资。短期融资券是指企业依照法定程序发行，约定在较短的时期（一般不超过一年）内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活和周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。同时通过典当融资为房地产个人投资和中小房地产企业融资提供了全新途径。
（二）权益性融资
在权益性融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产投资基金来融资。
一方面可以通过上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。因此，对于一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的房地
产企业还可以考虑买（借）壳上市进行房地产企业融资。另一方面房地产开发商和投资商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。合作开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。再一方面，创新和开发房地产投资信托基金。
（三）保险资金融资
新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，第106条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：（1）银行存款；
（2）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；
（3）投资不动产；
（4）国务院规定的其他资金运用形式。”也就是说，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业的重要融资渠道。
（四）融资租赁
房地产企业融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产企业资金的迅速转移和回收。
参考文献：
[1]吴佳，我国房地产企业融资方式创新研究[d]，西北农林科技大学2012年硕士学位论文
[2]孙军，拓宽融资渠道，创新融资方式，促进我国中小房地产企业可持续发展[j]，中国高新技术企业，2011年10期
