篇一：县城商业综合体命运
县城商圈发展情况汇报
近年来，县城商圈发展呈现出了蓬勃的态势，吸引了越来越多的人们前来参观、购物和消费。作为县城商圈的发展情况汇报，我们将从多个方面对其发展情况进行全面分析和总结。
首先，从商业设施的角度来看，县城商圈的发展取得了显著成就。随着经济水平的提高，越来越多的商业综合体、购物中心和超市相继进驻县城商圈，给消费者提供了更为便利和多样化的购物体验。同时，各类特色小吃、餐饮店也在商圈内如雨后春笋般地涌现，为前来消费的人们提供了更为丰富的选择。
其次，从人流量和消费水平来看，县城商圈的发展也呈现出了良好的态势。随着城市化进程的加快，越来越多的人们涌入县城商圈，带动了商圈内的人流量不断增加。同时，人们的消费观念也在不断升级，愿意在商圈内消费更多的时间和金钱，这为商圈内的商家带来了更为可观的收益。
再者，从城市规划和环境建设的角度来看，县城商圈的发展也得到了有效的支持和保障。政府加大了对商圈周边环境的整治和改善力度，修建了更为宽敞舒适的人行道和绿化带，提升了商圈的整体环境质量。同时，加大了对商业设施的扶持和引导力度，为商圈内的商家提供了更为良好的经营环境。
最后，从未来发展的角度来看，县城商圈仍然存在一些潜在的问题和挑战。首先是商业竞争的加剧，随着商业设施的增多，商家之间的竞争也变得更加激烈，如何在竞争中脱颖而出成为了商家们需要思考的问题。其次是商圈内的交通和停车问题，随着人流量的增加，商圈周边的交通压力也在不断加大，如何解决交通拥堵和停车难的问题成为了亟待解决的难题。
总的来说，县城商圈的发展取得了显著的成就，但也面临着一些挑战和问题。我们将继续密切关注商圈的发展动态，加大对商圈的支持和扶持力度，努力打造更为繁荣和宜居的商业环境，为县城商圈的可持续发展贡献自己的力量。
篇二：县城商业综合体命运篇三：县城商业综合体命运
XX县县域商业体系建设暨电子商务高质量发展实施方案
为加快推动县域商业体系建设和电子商务高质量发展，结合实际制定本方案。
一、总体目标
以创建县域商业体系示范县为契机，以渠道下沉和农产品上行为主线，深化电子商务在各领域融合创新发展，加快现代流通体系建设，推动外贸进出口稳中提质，实现县域商业和电子商务融合发展、农民增收与消费提质良性循环。
（一）一年打基础。完成商业体系布点规划编制，科学布局商业网点，实现县有物流配送中心、村村通快递，不断改善商业设施，逐步完善商业体系。到2022年底，全县社会消费品零售总额突破X亿元，电子商务网络交易额突破X亿元，外贸进出口总额达到XXX万元人民币以上。
（二）两年有突破。商业体系不断完善，新的消费点进一步巩固，消费环境进一步优化，消费水平进一步提升。到2023年底，全县社会消费品零售总额突破X亿元，电子商务网络交易额突破X亿元，外贸进出口总额达到XX万元人民币以上。
（三）三年上规模。建设改造县城综合商贸服务中心11个，每年建设改造镇商贸中心2个、新型乡村连锁便利店20家，年均新增农村网商（店）100家，培育1个省级农产品产地专业市场。到2024年底，全县社会消费品零售总额突破X亿元，电子商务网络交易额突破X亿元，外贸进出口总额达到XXX万元人民币以上。
（四）四年大发展。到2025年底，实现县城有综合商贸服务中心、镇有商贸中心、村级便民商店，经营农产品的公益性市场覆盖率达到60%；全县社会消费品零售总额突破X亿元，网络交易额突破X亿元，限额以上商贸企业突破X家，外贸进出口总额达到XX万元人民币以上。
二、工作重点
（一）健全农村现代流通网络，推动县域商业设施建设
1.完善县城商业设施。强化综合商业服务能力，重点建设改造1个综合商贸服务中心、1个区域物流共同配送中心，选择1-2个有基础的镇建设集镇微商圈和生活综合服务中心，提升集镇商贸集聚水平。开展商业示范县、示范镇创建工作，鼓励大型商贸流通企业、知名商业综合体进驻县城商业中心，增强县域商业综合服务和辐射带动能力。（责任单位：县经贸局、各镇人民政府）
2.建设镇级商贸中心。至少在4-5个镇各规划建设一个综合型商贸中心项目，建设包括电影院、商场、儿童乐园、休闲娱乐场所等。结合各镇自身特点，打造一系列以游玩、2观光、采摘、民俗、民宿、品尝为主题的特色村。到2025年底，全县重点打造工贸型、农贸型、电商型和商旅文型特色商贸小镇2-3个。（责任单位：县经贸局、县供销联社、各镇人民政府）
3.建设改造农村传统商业网点。依托供销、邮政等行业和大型商贸企业，通过技术赋能、特许经营、供应链整合、线下线上结合等多能合一方式，改造提升“夫妻店”等传统网点，发展新型村级便利店。支持邮政、供销等村级服务站点智能化改造，构建农村综合服务平台，拓展村级店生活服务功能。各镇每年打造2个商业示范村，满足农民便利消费、就近销售需求。（责任单位：县经贸局、县供销联社、邮政分公司、各镇人民政府）
4.提升县域文旅服务功能。培育商旅文娱体等融合发展的文化旅游品牌、休闲农业精品园区和乡村休闲旅游聚集区，完善乡村民宿、自驾旅居等配套设施。通过农产品展销和消费帮扶有机结合，举办各类特色农产品展销会等系列活动，发展会展经济，促进特色农产品销售。（责任单位：县经贸局、县住建局、县农业农村局、县文旅广电局、县供销联社、各镇人民政府）
（二）加强市场主体培育，提升县域商业现代化水平
5．培养商贸龙头企业。支持商贸企业跨区域兼并、重组、整合资源，对引入大型连锁商超给予优惠政策。培育XX、3XX商贸等年销售额过1亿元的大型商贸龙头企业2-4家。（责任单位：县经贸局、县供销联社、各镇人民政府）
6．引进大型商贸集团。力争引进1家国内知名零售品牌企业，打造大型商贸企业集团。加大国内酒店管理公司、知名连锁品牌酒店招引力度，培育一批适应消费升级需要、特色鲜明的酒店集团。（责任单位：县经贸局、县招商服务中心、各镇人民政府）
7．推动传统商贸企业创新转型。引导实体商贸企业转变经营理念，调整和优化商品品类，丰富娱乐、影院、健身、美容美体、儿童游乐、健康美食等体验式业态，推动“商品+服务”转型。推动传统餐饮住宿转型为新兴业态，积极培育“绿色饭店”“智慧餐厅”，推行智能订单、刷脸支付、用完就走，提升消费体验。（责任单位：县发改局、县经贸局、县市场监管局）
8．大力实施外贸出口稳中提质。引导外贸企业强化品牌意识，加大品牌培育、保护、宣传力度，支持有实力的企业并购国内国际知名品牌，通过品牌引领、品质提升，提供更多优质优价高效供给。在巩固黄花菜、魔芋等传统富硒食品优出口的基础上，加强对富硒食品、旅游康养、蚕桑产业、新兴产业、装备制造、中药材产业等行业的服务工作，提升加工贸易自主品牌出口比重。（责任单位：经开区管委会、县经贸局、县人社局、县农业农村局）
9.培育农村新型商业带头人。实施新型商业、农业经营主体带头人培训计划，发挥县级电子商务公共服务中心和师资团队等资源作用，开展品牌设计、市场营销、电商应用、农民技能创业等专业培训，提升对返乡农民工、高校毕业生、退役军人等就业创业服务水平。推广农村商业网络公开课，共享培训资源。（责任单位：县教体科技局、县经贸局、县人社局、县农业农村局、县退役军人事务局、县乡村振兴局）
（三）增强农产品上行能力，提升农产品质量品牌
10.拓展特色产品销售渠道。围绕富硒食品、旅游康养、蚕桑产业、新兴产业、装备制造、中药材产业“六大产业”，整合优势农副产品资源，着力打造黄花菜、有机大米、魔芋、茶叶、渔业、核桃、中药材等一系列优质农产品品牌，实施“两上三进”（上高铁、上飞机、进机场、进车站、进服务区）和进京、进沪、进深等活动，拓展农产品销售渠道。（责任单位：县经贸局、县农业农村局、县乡村振兴局、县供销联社）
11.打造“XX食美”公共品牌。成立“XX食美”公共品牌建设工作专班和运营中心，创新机制、做优实体、创新平台，集中打造“XX食美”区域公共品牌，推进种植、加工、包装、营销一体化发展。实施“XX食美”小碗菜“百城千店”工程，构建专业化营销体系和“龙头企业+社区工厂（食材工坊）+种植基地”生产体系，打造富硒产业百亿5级产业链条。（责任单位：经开区管委会、县经贸局、县人社局、县农业农村局、县市场监管局、县行政审批局、县供销联社、各镇人民政府）
12.扩大XX菜系影响力。结合XX传统文化、地域特色等元素，围绕“好吃、吃好”，加大研发力度，打造最具特色和竞争力的食谱、菜品和产品，塑造独一无二的“XX食美”公共品牌IP。推进XX特色小吃产业化经营和名宴、名店、名菜、名小吃、名酒店、名厨等创建，开展“十佳”菜品评选活动，力争打造1个全省性优质食材基地、1家全省性优质食材企业。（责任单位：县经贸局、县人社局、县文旅广电局、县市场监管局）
（四）创新电商业态和模式，实施电商拓展升级工程
13．大力推动电商示范创建。巩固提升国家电子商务示范县创建成果，争取二次支持县。完善“工业品下乡、农产品进城”双向流通渠道，拓宽本地产品营销渠道，提高线上销售比重。到2025年底，打造村级电商示范站点20个以上。（责任单位：县经贸局、县供销联社）
14.健全电商公共服务体系。配套完善县电商公共服务中心和镇、村电商站点功能，健全农村电子商务三级配送体系，构建一站式全产业链公共服务体系。鼓励电商企业加强与供销、邮政、村邮站、快递企业、超市等流通主体的合作，新建或改造农村电子商务服务站点，提升农村电子商务应用水6平。创新农村产品交易模式，按照网络消费需求打造个性化特色农村产品，促进XX地标农产品网上销售，大型生产基地和流通企业探索建立高效衔接的农产品O2O交易模式，确保电子商务线上线下融合发展、长效运行。（责任单位：县经贸局、县供销联社、各镇人民政府）
15.发展县镇村物流共同配送。构建县级共同配送中心和镇村公共配送服务站等县镇村高效配送网络体系，整合经贸、交通、邮政、供销等部门现有资源，鼓励配送企业、电子商务企业与社区便利店、行政村电商服务站、镇村客运点、快递揽货点、邮政寄递网点、供销合作社基层网点合作，完善城乡末端网点体系，降低快递等中间流通成本，打通农产品上行、工业品下乡“最后一公里”。推广“网订店取”“网订店送”等新模式，完善社区智能快件箱等末端服务设施，到2025年全县住宅小区智能快件箱覆盖率达到70%。（责任单位：县经贸局、县交通局、县农业农村局、县供销联社、邮政分公司）
16.培育引进电子商务人才。整合我县社会教育培训资源，分层次、分类别对政府部门、企业高管、从业创业人员等，广泛开展电子商务普及培训，提高发展电子商务的思想意识和实操能力。加大电子商务高层次人才引进，鼓励企业面向国内外引进一批高素质、有丰富电子商务大型团队运营经验的职业经理人队伍。举办电子商务创业培训班，培养一批返乡青年、退伍军人等创业带头人。（责任单位：县经贸局、县人社局、县退役军人事务局）
（五）加强市场监管，规范农村市场秩序
17.强化农村市场执法监管。畅通农村消费投诉举报渠道，发挥社会监督作用。完善商品质量、“双随机、一公开”和进货台账、不合格商品退市等监管制度，依法查处无证无照经营违法行为。加强源头治理，严格落实企业进货查验责任和质量承诺制度。严格做好进口冷链食品的全程防控，准确掌握进口冷链食品进入农村市场主体的数量。（责任单位：县市场监管局）
18.加强市场质量安全监管。严格落实食品生产经营许可制度，加强对食品生产经营者食品安全现场检查和抽查，强化知识产权保护工作，严厉打击生产经营假冒伪劣食品等违法违规行为，开展专项行动，捣毁假冒伪劣食品生产销售窝点，严惩违法犯罪分子。持续开展农村市场假冒伪劣食品专项整治行动，加强流通渠道管理，加大宣传力度，完善农村市场食品安全治理机制，切实保障食品安全，确保农村商业经营场所安全。（责任单位：县经贸局、县公安局、县农业农村局、县市场监管局、县供销联社）
三、保障措施
（一）加强组织领导。成立XX县县域商业体系建设暨电子商务高质量发展工作领导小组，统筹协调推进各项工作。领导小组办公室设在县经贸局，负责日常协调、督查、考核、通报。落实县域商业体系建设和电子商务高质量发展主体责任，按照项目化的要求，细化方案，量化指标，明确任务和年度项目计划。各有关部门要各司其职、密切配合，形成齐抓共管、共同推进的工作合力。
（二）加强政策保障。积极争取中央服务业发展资金和省级专项资金，进一步加大县域商业设施、农产品产地流通设施建设支持力度。统筹资金，出台政策，加大财税、金融、用工、用地等方面的支持力度，全面落实用水、用电、用气工商业同价政策。加快消费信贷管理模式和产品创新，加大对重点商务领域的支持力度，不断提升金融服务的质量和效率。
（三）加强营造环境。加大舆论宣传，让经营环境进一步优化，为县域商业体系建设发展营造良好的舆论环境。进一步切合实际，优化和简化对商贸企业等事项审批，使企业只跑一次落在实处。要加大执法力度，严厉打击侵权假冒行为，完善举报投诉服务体系，规范市场主体经营行为。
（四）建立督查机制。将县域商业建设和电子商务高质量发展情况作为乡村振兴工作的重要内容，加强对重点工作任务跟踪，动态更新项目进度，定期通报工作推进和完成情况，对工作落实不力、行动计划推进缓慢的单位和部门进行通报约谈，形成上下联动工作格局。
篇四：县城商业综合体命运
杨玉鹏：浅谈县级城市综合体的招商运营
杨玉鹏：刚才听了梁总和张总的讲演，我受益匪浅。下面我有针对性地对县级城市综合体招商运营给大家分享一下我的经验教训，随着国民经济的快速发展，城市的扩张以及城市品质的提升，原有的县级城市商业设施已经远远不能满足21世纪人们购物、休闲娱乐的需求，县级城市综合体由此应运而生。我是觉得县级商业地产三年五年之前谈商业地产几乎是不可能的，但是现在是可以谈，可以建，我觉得时机已经到了。
下面就以我自己做的一个曲阜国贸中心为例，和大家谈一下县级城市综合体的招商运营，可以说曲阜国贸中心这个项目从拿地到整个的策划，整个设计、招商、运营，我是从头到现在一直是负责，原来我是房管局局长，开发公司是我的下属公司，做项目酸甜苦辣，我感觉也是比较深的。
我把这个招商运营很具体的我就不说了，我比较简单地归纳了几个方面，第一个是一个关键，一个关键就像刚才梁总最后谈到的团队，我觉得最关键的是团队，一个精英团队，这是做好县级商业地产最主要的一个方面，可以说没有精英团队，你就不要做这个商业地产。我特别感谢朱老师，因为我这个商业地产做了一多半的时候，银座已经开业的时候，加入了朱老师的团队，学到了很多东西，所以我觉得精英团队非常重要。但是我这个项目开始的时候就缺一个精英团队，到现在这个精英团队特别有战斗力的班子也没有很好的建起来，因为在县级城市，人才和北京和上海一线城市差距非常大。一个好的班子是各项事业成功的关键，不管做什么事业，只要有一个好的班子，精英团队，都能做成功，反之是不能想象的。
第二是两个重点，刚才梁总和张总都讲到了业态、品牌，国贸中心一共是五万多平米，百货占40%，餐饮占30%，娱乐是占25%左右，银行、其他占5%左右，这是整个业态的布局。这个是我们整个楼的外立面，地下一、二层的局部是银座百货，它叫银座商城，整个地
下一大概有一万平米，加上地上一、二层五千平米，这是银座商城他用的地方。苏宁电器用了一层、二层和银座基本是并排的，用了两三千平米，这是整个地下一、二层的布局。
三层是国贸服装，包括儿童服装，四层整个是游戏，有超人港湾动漫城还有小神童益智苑，五层是美食广场，整个一层都是美食广场，接近一万平米的美食。还有和国贸广场连在一起的八层、九层是电影院，张宝全那个公司，北京华夏时代院线他那个公司也是朱老师介绍的，他们到那搞这个电影院，租金都是非常可以的。六层有一个美好时光KTV，我们当地一个小老板做的，他的租金30万左右，他一天营业额现在能到一万多，一年差不多能赚两百万，这个非常火爆。这是八层、九层电影院的效果图，大约十月份开业，我们是分几期。
第二个重点就是品牌的准确定位，银座开哪个地方，肯德基就开到哪个地方。县级城市有县级城市的特点，像麦当劳、必胜客肯定不去，肯德基去，肯德基也是经济条件好的旅游城市，他考察了很长时间，他才下决心去的，像德克士这种一般他都去，老凤祥黄金，天王表，啄木鸟皮具，海蓝之家。
第三，我把这个招商运营简单地归纳了一下，一二三四五，容易记，也通俗易懂，三个不可缺少，第一是前期调研工作不可缺少，我们说实在的是被动的做商业地产，我跟朱老师交流很多次，我们是先看好了这块地，然后拿到地，到处是转，包括刚才张总提到的已经建成的正大广场，华润万象城当时还没有，包括北京世纪金源，好的商业地产全国都转遍了，包括杭州的、广州的，转了以后就克隆缩小，当时真没什么什么专家指导，就悟出来的。今天参加培训班的学员，有朱老师的地产专家的指导，要是做的话，少走很多弯路。
第二是与当地客户的参与不可缺少，不能只把招商工作盯着外地，但是当地客户也有很多问题。
第三就是广告宣传不可缺少，一个是宣传项目，一个是宣传招商的一些政策，这个也是不可缺少的，这是三个不可缺少。
必须树立四个意识，运营团队要专业，招商运营团队必须要专业，我们就吃大亏了，我们当时没有专业人员，因为我是房管局局长，没
有做过商业地产，我们原来做住宅开发几百万平米的住宅，小区眼界的商铺不叫商业地产。青岛聘了几个小伙子，也是懂个皮毛，结果给我们弄的一塌糊涂，走了不少弯路。县级城市招商运营一般都没有什么经验，像南方搞的比较好一点，像北方就要华联和当地的百货大楼，他没有这个意识。所以运营团队一定要找专业的运营团队，要有项目开发与项目运营彻底分离的意识。开发团队一定不要介入项目的招商和运营，因为我们当时没办法，县城的人才缺少，包括杭州的人去要价太高，杭州在曲阜搞的定位不一定准确，要是定的高的话也很麻烦。
第二就是开始要有养的意识，不要杀鸡取卵，急功近利，低租低扣，善待客户实现双赢。包括北京金源刚开始开没有人，包括上海的正大广场，刚开的时候也是人不多，这些项目我经常去，刚开始再好的项目也要养。银座开始给我们的租金，为了把银座引进来，还要给他送礼，就几毛钱的租金，一层、二层最好的地方，没办法，为了把它引进来，要舍得。
第三就是不要怕客户的流失，进出正常，适合的是最好的，越调越好，越调越精，越租越高。客户流失是正常情况，你不要怕他来了走了，这都没有什么问题，空出来也没什么问题。昨天我在苏州参加了一个活动，苏州是广州珠宝商会邀请我们两个副会长参加他的活动，他搞了一个苏州珠宝国际交流中心，搞的非常大，广州去了六十多个厂家、经销商，搞的挺好。但是我们去了以后，这个项目是五层，现在一层都没有卖，他那个地方就在(苇塘镇)，那里有个珍珠湖，珍珠湖就是养珍珠的，原来有个珍珠批发市场，他把这个珍珠的批发市场给它扩大了，一个香港的老板姓黄，大概六十几岁，他搞成珠宝、黄金、翡翠什么都搞。这个项目我们大家的判断，可能是个失败的项目，五层搞的和五星酒店差不多，装修的非常豪华。整个五层现在开了还不到一层，二层正在装修，三层全空着，他把广州一帮老板做黄金的，做珠宝的，在那个地方搞珍珠市场可以，但是像翡翠、黄金，大家不一定到他那个地方买翡翠、黄金。我们客户有时候一年走20%，走了又进来了，进来了以后租金又提高了，不要怕客户的流失，流失也没有问题。
第四个意识，一定要注意与租户租期合同不要签的太长，一般是一年一签，除非特殊的商户。尽量不要让商户投资装修公共区域，他里面的架子、橱子都没问题。银座是签了20年，肯德基是签了20年，肯德基20年是不吃亏的，他是5%的扣点，他营业额高就扣的多，营业额低就扣的少，一般的小商户就是一年一签，今年可能一块两块，我们现在租金一楼已经到三块多了，二楼是两块多，四楼、五楼我们自营，八楼、九楼也是一块多，租的晚的租金相对就比较高。
第五是处理好五个重要关系。还是讲一下开发团队与项目运营团队的关系，这是第一个非常重要的关系。项目开发团队和项目运营团队的关系，我们是因为摸着石头过河，混不清开发团队、运营团队，尤其我身兼好几个领导，都是我自己在管，要是聘一个非常专业的总经理可能就好一些。但是在我们那里确实聘不到，你去别的地方聘，你去北京聘他可能不去，去了也水土不服，我们组织一帮人摸着石头过河，走过来了，但走的比较艰难。要交给专业的运营团队，不要自己亲自管，自己管是管不好的，这是我最大的体会。
还有要处理好主力店与次主力店的关系。比如银座是个主力店，因为今天这个课朱老师给我的任务就是招商运营，我是从拿地到开发到设计都有经验都有体会都有教训，今天就讲开发运营，可以说当时是万达模式，我觉得万达模式挺好的。实际上王健林是值得我们搞商业地产佩服的一个老板，一个主力店，次主力店，大玩家、KTV、电影院这几个进去，基本就成功了，我觉得这个非常实用，后来我们听了万达的专家讲了以后，我们就按照这个去调整，银座进去了，肯德基进去了，肯德基算一个小的餐饮主力店，银座进去了以后，我们把苏宁拉进去了，KTV进去了，电影院进去了，银行进去了，所以我们这个项目增值已经增了一倍多了，我们项目位置也很好，市政府两百米，香格里拉是对面，几家银行包围着我们这个项目，项目的位置朱老师去过几次，在曲阜可以说是钻石地段，没有这么好的地方。可能十年、二十年以后又出来一个新区，二十年差不多，十年之内不会有这种地方了。应该说我们现在这个业态品牌调整是差不多了，但是主力店和次主力店的关系还有好多问题。
第三是处理好出租与自营关系。我们这个也有出租的，也有出售的，也有自营的，卖茶的、吃饭的游戏厅都是我们自营的，像肯德基、银座的都是扣点的，什么模式都有。包括电影院开始要跟我们联合，后来我们就没有联合，就是租金，现在签合同有经验了，因为项目比较成熟了，可以给他提价了，也可以递增，原来都很少递增，现在基本上都递增5%以上，小店今年两块，明年可能就三块了，只要有要的我就递增。
第四就是养和赚的关系。刚才梁总讲消防那个问题，我们搞了两年消防那个问题才过了关。他是城市综合体大一点的或者叫购物中心，必须消防局他来验，这个很麻烦，开始设计的时候弄不好非常麻烦，我们搞了两年，省里没拿下证呢，市里还要验，确实非常麻烦。
第五个一定要处理好项目品牌与主力店品牌的关系。
以上是本人对县级城市的招商运营一些不成熟的理解，有教训有经验，更多的是教训，有了这么多教训，也总结出经验来了。最后再奉劝给各位两条，一条是再重复一下，想做县级城市的商业地产，远洋的包括宝龙的，我们和他们没有办法比，最大的问题就是人才，另外是资金。这两条你如果协调不好，千万不要做，我是深有感触，刚才梁总谈的五个模式我觉得非常好，但是我补充一下，一定不能拘泥于这种模式，一定要根据地块，根据人口，根据消费，比如我们是个旅游城市，我们那个项目还有个五星级酒店，但是后来我那个大连同学他非要要，转给他了，他还没有做起来，我们那个五星级酒店22层，你这个地方不太适宜搞商业街，你只能做个购物中心或者城市综合体，你是个狭长的地方，你可以做个商业街，我觉得不是理论先行，应该根据实际情况，实实在在根据那个地块，理论是可以改变的，地块改变不了，物价水平、消费水平改变不了。比如在我们那个地方，你搞两千块钱的服装，除了女装四五千的都有，男的超过一两千块钱的，根本没人问，有钱的男士最起码到北京到济南去买，但是他太太手中有卡可以在那里买，我们县级城市有四座大学，香格里拉山东省就两家，济南没有，就青岛一家，我们是在建的，现在京沪高铁24个站曲阜有一个站，现在一天有一两千人，大概有30多个班次的高铁、动车
在曲阜上下，交通位置非常好，两条高速公路，京沪高速公路，京福高速公路，还有日东、日照到东平到菏泽，一直到新疆，所以交通非常方便，开车到北京四个多小时，到杭州七个多小时，到南京四个小时，无论是公路、铁路交通还有济宁机场都非常方便。所以在这种情况下，我们当时觉得曲阜是有前途的，做一个城市综合体肯定有市场，现在看来虽然难一点，是做对了，我们现在公司贷款一分没有，持有物业有三万五左右，但是有一些朋友的资金，有一个南方朋友拿了三四千万。
我想强调的两条，就是没有一个好的团队，没有充裕的资金，不要进入商业地产，这个太可怕了，做不下去。刚才张总说了几个失败的例子，尤其是成都那个熊猫城，我在报纸上看了，介绍过多次，失败的非常惨，这个就是前期策划非常重要，包括设计，包括策划很多因素。反正我的体会就是必须有人，另外要有一定的资金，要缺了这两条，商业地产最好是不要做。现在人的问题没有什么问题了，因为朱老师这边是个黄埔军校，可以组织一个专家团队，这个没有什么问题。我们也正给河北省供销总社他们要做个一百个县级城市的城市综合体，他是政府行为，河北省供销总社想法很好，但是因为他是有行政干预，不一定非常顺利。但是这个想法非常好，正在实施运作之中。
以上是本人的观点，不一定正确，如果有不当之处，敬请批评指正。谢谢大家！
提问：咱们这个项目什么时候收回投资？
杨玉鹏：早就收回投资了，现在外债不是太多，但就一个问题，就是原来卖了一部分，因为原来没有钱。
主持人：都说山东人比较实在，我们今天从杨总的演讲中更感受到这一点，下面请大家用热烈的掌声再次感谢杨总。我们上午的论坛就到此结束。
主持人：下面有请青岛证大大拇指商业发展有限公司总经理助理裴天恩先生演讲，大家掌声欢迎！
篇五：县城商业综合体命运
我市城市商业综合体发展现状与建议
城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育、培训、健身等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称；经营范围涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、休闲、培训等三项以上服务业形态；营业面积不小于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个；具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。
为全面了解我市商业综合体的总体布局、商业定位，商业综合体内业态分布及商户基本经营状况、统计情况等方面内容，宿州市统计局对全市符合条件的商业综合体进行了全面调查。调查结果显示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商业综合体共计13个，其中已投入使用并应纳入统计的商业综合体8个。综合体内经营商户数共计514家，总营业面积约35.4万平方米，全年客流总量约570.4万人次，车位数约9700个。
一、我市城市商业综合体发展概况
城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。2016年，全市前八大商业综合体合计实现营业额8.11亿元，吸纳就业人员3291人。
（一）总体布局。按照国家统计局关于城市商业综合体的界定，我市目前正常营业且规模达到城市商业综合体统计界定要求的8家。其总体分布为：埇桥区3家，分别为宿州市创新时代购物广场、埇桥区华夏世贸广场、埇桥区同盛广场；泗县2家，分别为泗县文庙商场、泗州第一街购物中心；萧县1家，萧县龙城国购广场；灵璧县1家，灵璧县莱迪购物广场；砀山县1家，砀山县香港商场。市经济技术开发区、宿马园区、鞋城和高新区目前还没有符合界定要求的城市商业
综合体。
（二）商业定位。目前我市城市商业综合体主要定位于主城区和规划新区。新建项目如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商场等均位于城市发展的新区，交通便利，周围高档小区较多，其商业定位于城市规划发展新方向，消费群体定位于收入较高且注重消费质量改善的群体。其他城市商业综合体，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场、萧县龙城国购广场等，其地理位置均处于商业较为发达的老城区，商业定位于人口密集，商业氛围浓厚，成熟的城市商业综合体较少，市场需求旺盛。消费群体定位于主城区原住居民及追求品质生活的成功商业人士。总体上看，商业综合体定位于城乡结合部的少，定位于消费水平较低的地区少。
（三）商业形态。城市商业综合体规模越大，发展程度越高，其经营的商业形态越丰富。总体上看，我市城市商业综合体均具有零售、餐饮、服务三种基本业态。其中，在零售业态中，超市和百货店居多，而专业店、专卖店较少；在餐饮业态中，快餐和以大排档摊位形式存在的简餐、小吃较多，正餐较少；在服务业态中，影院、KTV、游艺较多，而培训和金融服务较少。
（四）商户类型。从目前我市城市商业综合体内部商户类型看，个体工商户居多，法人单位和产业活动单位相对较少。在2016年我市拟上报国家统计平台的8家城市商业综合体中，入住的个体工商户450家，占全部经营单位数的87.5%；法人单位38家，产业活动单位26家。法人及产业活动单位合计占12.5%。
（五）经营模式。城市商业综合体虽然是由企业整体规划、统一管理，但在具体经营模式上，企业自营或联营的较少，对外租赁的较多（租户经营业态符合城市商业综合体整体规划，承租户负责经营，企业管理单位收取租金）。如埇桥区同盛广场，灵璧县莱迪广场内部经营单位全部为租赁户。全市八家重点商业综合体内对外租赁的经营单位406家，占全部经营单位的79%。
二、我市城市商业综合体发展的特点
（一）数量快速增加，老城区相对集中。2016年，我市拟纳入统
计的城市商业综合体8家，较2015年新增7家。其中，位于老城区的商业综合体6家，1家位于城市发展新区，1家位于新老城区结合部。从发展趋势看，新建或试营业的城市商业综合体均分布在城市发展新区，如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商城等。
（二）商户数量众多，自营或联营较少。从综合体内商户数量看，在重点调查的8家城市商业综合体中，经营商户总数量为514户，其中自营或联营单位108家，仅占全部经营单位的21%。个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户，如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等。
（三）经营业态丰富，商品零售占一半以上。分业态看，2016年我市商业综合体零售业商户321户，主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、图书文化用品等领域，占商户总数的62.5%；餐饮业商户93户，主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等，占18.1%；电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业商户100户，占19.45%。
（四）销售量增长较快，亿元以上项目较少。2016年前10月，全市8家城市商业综合体实现销售（营业）额8.11亿元，同比增长49.73%。分业态看，零售业5.93亿元，增长25.5%；餐饮业1.01亿元，增长236.7%；电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业1.17亿元，增长197.9%。但从销售规模看，销售额（营业额）达亿元以上单位仅3家，分别为埇桥区创新时代广场、砀山县香港商城、泗县文庙商城，亿元以上单位数占综合体总数不足一半。
（五）大众化消费居多，专卖店和精品店较少。受限于地区人口数量、居民消费能力，我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主，尤其是县城里的商业综合体，大众化消费商品居多，专卖店和精品店较少，在餐饮和服务业态中，小吃和特色餐饮较多，正餐较少。KTV和影视较多，教育及培训机构较少。
三、我市城市商业综合体发展和统计中面临的困难
由于受宏观经济下行压力加大、电商分流、城市建设改造升级、自身商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响，我市城市商业综合体发展和统计工作还存在不少困难。
（一）发展的制约因素。
1.受新产业及新消费模式转变影响，零售行业实体店遭遇寒冬。
近年来，随着电商行业迅猛发展，部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”，销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例，其一期项目国购步行街2012年12月8日商户入驻率为100%，满铺开业，现如今只有70%的开业经营率，最低潮时开业率低至50%，商场第一层服饰零售几乎全部关停。如今开业率有所回升，但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降，目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。
2.商业布局过于密集，市场消费潜力不足。以埇桥区为例，宿州创新时代购物广场与大润发购物中心相距不足500米，与创新时代购物广场一路之隔的国购广场也正在建设之中。而由于城市改造，主城区人口大量外迁，再加上本区域没有大量新建高档社区，即使部分拆迁户回迁，该区域整体商业市场消费能力仍有待观察。埇桥区华夏世贸广场，2011年开业时，商户争着入住商场，但从2013年开始，周边城区改造，居民大量外迁，加上周边商场（如华夏、苏果商场）较多，同等商品售价较低，从而导致商业综合体经营困难。目前商场为留住商户，增加商场人气，不仅不收租金，还出人出资与商户联合经营。
3.商业定位涉后，消费层次有待转型升级。建设城市商业综合体的初衷就是改变人们消费观念、增加消费体验，提高居民消费质量和层次。但从调研情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装，快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院外，其他部分甚至演变成规模较大的商品交易市场了（商品交易市场特别是有批发活动的商品交易市场不属于城市商业综合体范畴）。如砀山香港商城，其一楼商业大部分为个体经营服装百货，定位较低，与周边商业无异。部分位于新城区的城市商业综合体，由于新区正在建设，人流量不足，市场消费能力偏低，综合体内商户换手率高，商户空置率也偏高。消费层次难
以实现转型升级。
4.基础设施投入不足，停车场建设普遍涉后于商业发展速度。我市现有城市商业综合体项目多数属于主城区，有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑，但存在共性的问题就是停车场设计偏小，如砀山县香港商城、泗县文庙商城等，停车位明显跟不上城市商业发展需求；有的城市商业综合体虽然有地下车库且停车位也较多，但进出地下车库的道路不顺，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场，萧县龙城国购广场等。
5.管理松散，服务水平有待提升。一些城市商业综合体建成后，招商缺少统一规划，综合体内业态布局不清晰，商业综合体管理公司在经营过程中重租金轻管理的现象大量存在。管理松散，城市商业综合体整体的营销推广开展不力。经调查，全市八家主要城市商业综合体内自营、联营部分仅115家商户，占经营总单位个数的22.07%，有的商业综合体全部对外出租，管理方只收取租金，而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位。
（二）统计中存在的问题。
近几年来，城市商业综合体作为一种新型商业运作模式发展迅速，在美化城市建设，提高城市品味的同时，也已成为我市商贸流通业发展的重要载体。但我市对于城市综合体商业贸易的统计起步较晚，基础工作相对薄弱。
1.部分限额以上单位未纳入统计。在重点调查的八家城市商业综合体中，年主营业务收入达到限额以上单位23家，其中，法人单位9家，产业活动单位4家，个体工商户10家。目前，上述23家单位中，已纳入统计平台的仅3家法人单位，其他单位均未纳入限额以上商业统计。
2.商户基础资料缺失，统计工作困难。在城市商业综合体经营单位构成中，个体工商户占85%以上，但由于不是统一收银，大量的个体工商户没有健全的财务资料和齐全台帐资料，且在被调查访问时隐瞒其实际经营收入，难以摸到真实的经营收入情况，很难判断其是否达到限额以上标准。也无法申报纳入限上“大个体户”统计。
3.商铺租户换手率高，无法真实反映经营变动情况。目前，国家关于城市商业综合体的统计频率为年度统计，即一年一次，但由于各种原因，部分城市商业综合体内商户经营不景气，承租户换手率高，有的经营业态也发生改变，造成季度和月度商品类值及交易额难以统计，尤其是统计表中的上年数据无法填写。这也造成年度统计资料不能全面及时反映城市综合体内商业经营变动真实情况。
四、发展城市商业综合体的几点建议
大型城市商业综合体就是一座“城市地标”，也是一张“城市名片”。大力发展一批城市商业综合体，对提高我市城市发展水平，拉动区域经济发展，增强市民荣誉感和归属感具有十分重要的现实意义。
1.加强顶层设计，优化空间布局。相关部门要依据城市发展总体规划，结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况，研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划。对可建区域、辐射范围、商业定位等提出明确的指导意见。要加强对规划落实情况的跟踪督查，及时调整完善城市商业体的空间布局，既要解决需求不足、转型不力的问题，也要防止过度建设、同质化竞争的问题。
2.降税减费，鼓励实体经济发展。一是探索对电商行业征税办法，扩大税源；二是适当降低实体商贸企业的税赋成本，包括房屋租赁税及商贸经营中的各项营业税金及附加等。认真贯彻落实《宿州市人民政府关于降成本减轻实体经济企业负担的实施意见》以及《宿州市人民政府办公室关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施意见》，主动减轻商贸企业经营成本。
3.加大基建投入，完善商业配套设施。加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究，加快旧城区改造进度，要扭转城市拆迁快而建设回迁慢的局面，尤其是要妥善解决重点工程进度慢甚至长期烂尾的问题。要完善周边基础设施，搞好交通道路网络、停车场、市民休闲广场、公交线路等配套基础设施，解决好交通、环境等瓶颈制约。
4.加强管理，提升服务水平。各城市商业综合体管理单位要积极
学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式，提升本单位的整体商业运作能力。一是统一招商政策，确保商业形态和品牌组合符合经营主题；二是统一营销管理，把松散的经营户和多样的消费形态集合到一个信息平台上，统一策划促销、统一收银管理。
5.加强城市综合体商业统计，应统尽统。一是县区政府牵头，相关部门联动，摸排掌握新增城市商业综合体内商户信息及经营状况，建立并及时更新城市商业综合体经营信息库；二是各县区商务主管部门要做好月度限上法人单位申报以及一年一度的“大个体”申报工作，及时将综合体内营业额达限单位纳入限额以上商业统计。
篇六：县城商业综合体命运
商业综合体项目建议书
商业综合体项目建议书
导语：犹豫不决固然可以免去一些做错事的可能，但也失去了成功的机会。以下小编为大家介绍商业综合体项目建议书文章，欢迎大家阅读参考!商业综合体项目建议书
一、概述
建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。
本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。
二、项目建设的必要性
近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。
三、运转模式
项目占地100亩，约6。667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。
由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。
四、经营模式
商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目
的经营模式有以下三种：
①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。
②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现;缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的.管理团队与运作，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。
③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租（赋予业主一定的利率回报），交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险;缺点是：开发商与业主签订的返租协议有一定的期限（大多是五年），协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。
五、效益分析
城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整;二是有效拉动消费需求;三是完善城市区域功能;四是创造大量就业岗位;五是创造持续巨额税源。
社会效益
某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。
经济效益
随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。
环境效益
城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，形成环境优美，人际和谐的氛围。
六、结论
县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求;此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。
综上所述，某某县城市综合体开发项目是必要的，是利县利民的。
篇七：县城商业综合体命运
商铺千万不能碰
首先呢我想问下各位朋友，你是否曾经跟凯哥一样有这样的想法，羡慕那些有商铺的房东，他每个月什么都不用做，靠着收租金实现着被动收入，一家人过着神仙般的生活。我相信很多人都有过这种想法，一直到现在对于投资商铺的意愿和情怀。但今天凯哥要告诉你的是，赶快停止你的投资行为。对于很多要投资商铺的朋友来说，如果在今天你没有听到凯哥的这段音频，恐怕你至少要损失百万，严重的损失千万有可能过去是一铺养三代，而现在是三代养一铺，所以从现在开始要完全彻底放弃做商铺房租的情怀。告诉大家一个残忍的现象，这几年商铺大规模的出现租金腰斩、价格腰斩、无法脱手的真实案例。今天给大家分享的这段内容，你在其他地方是根本听不到的，因为没有人愿意告诉你为什么没有人愿意告诉你。因为这个世界的总体财富是恒定的，财富如何分配才是关键。有人赚钱就一定有人赔钱，有人赔钱才有人赚钱。在小的时候，我们背诵三字经，人之初，性本善，但当我开始尝试投资之后，用一种俯视的角度去看这个世界的时候，才渐渐看到人性恶的一面，尤其在面对金钱和利益的时候。在这个世界上，人们在意的不是财富的多少，而是你占有的比例或者与他人的差距。当你赚到钱了，就意味着有人赚不到钱。在财富的世界里，一个人的负债一定是另一个人的资产，如果你是个投资小白，你会被无情的收割，而且浑然不知。那我最喜欢帮助这个社会的弱者，让更多人通过正确的投资彻底改变自己命运。我希望那些要学习房产投资的朋友加入我们的会员群。为什么说商铺现在不能头脑在成都建设路二环路口，也就是伊藤洋华堂的旁边。那个地方呢也算是成都的和谐商圈了。曾经我有一家公司就在成都建设路附近的商场和饮食街，包括第五大道，人气都非常的旺，生意很火爆。在我们公司楼下就有一个商铺的房东，他是在一二年买的商铺，当时是两万五一平米，那个时候的住宅才八千一平米，他买的上下两层楼，面积总共将近四百平米。当时呢是跟几个朋友合伙买的，刚开始几年商铺还比较好做，但是到了二零一五年之后，商铺的租金一年不如一年，前前后后也不知道换
了多少家火锅店。虽然位置又不错，但雷加死一家，现在他的铺面基本上是租半年，空白年，每出租一次，不管是做餐饮还是做其他项目的公司，都是保时捷进去检测出来。多的亏了三百多万，少的亏一百多万。现在房东也不想要这个商铺了，也想转手出去。他当时买的是二万五一平米，现在八年过去了，三万一平。这都没人接受。那旁边住宅价格都已经是两万多了，在中介那边呢挂了好几个月，也是无人问津，一直到现在后面都快闲置着。那当然这个例子呢还不算是最惨的，他至少呢还收了那么多年的房租。那最惨的例子大家一定也见过，就是整个市场没有一家开业的，根本就没有人留，最后连物业公司都搬走了，彻底成为了长野草的一个荒地。这种现象在国内现在也是屡见不鲜了。商铺之所以越来越不能投资，主要的原因有以下几方面：最重要的一点就是移动互联网。互联网快递改变了商业的传统模式，地段优势越来越不重要。在过去，商铺最看重的就是地段，金交银边这种说法一直非常的盛行。大家想想，在今天，很多商业根本不用去租一个商铺了。第二点就是前几年的商铺的供应量实在是太大了。在二零一二年到二零一五年，住宅地产经历了严冬。是根本卖不动住宅，那些开发商呢就转而大量的开发商铺，尤其是大型的专业市场，体量大，资金含量大，也可以拿很多的土地。二零一二年成都新增商铺七十四万平方米，而市场上那一年仅仅消化了二十五万瓶。兰州二零一三年上半年，他的商铺的开发量超过了二零一二年的全年，郑州在二零一五年商业用房也包括商铺可以卖七年，当时十一月份那一年的销量是三点八万平方米，但是那一个月的供应量是十九点六万平方米。而且在当时预计在其后的五年，整个城市的供应量为九百万平方米。二零一六年杭州的商铺存量是八十个月才能卖完的，二零一五年西安市的商业存量八年才卖完。到了二零一七年，西安的商铺总量超过了十六万件。那么在这个巨大的恭维电网下。根本不可能有那么多人去经营商铺，那么导致大量的商铺空置，商铺的租金、商铺的销售也非常非常的困难。第三呢就是分割出去的内部，也就是商场里面的铺子不是临街的，那这种铺面呢也是没有投资价值的，为什么呢？最根本一点就是这两种铺子必须要整体经营，也就是说必须要有一个大的业
主整体来经营这个专业的市场，或者整体的经营整个一层楼。如果这个开发商或者经营商对于专业市场的经营，对于整层楼的经营是没有经验的，会导致整个经营失败，那一旦失败，你在里面的内铺这种商铺完全是没有价值的。第四点是投资商铺对于业态和有效人流判断的要求非常非常高，也非常的专业。我们经常能看到这样的一种现象，就是一条街有大量的人流，但是它周边的商铺同样生意不好，为什么呢？因为这些人流它并不。是禁止消费的，不能形成有效的人流。那什么才是有效的人流呢？这就需要非常专业的投资人去真正的了解这个行业，去了解这个市场，而不是泛泛而谈。这点对于我们投资人的要求呢比住宅要高很多很多。还有一点就是商铺住宅完全不同。住宅的价值在哪儿呢在于居住。不管那个住宅有多么的奇形怪状，环境多么差，像你的价格合适，那么这个住宅就能出手。然后举个例子，比如有些三角形、手枪型的住宅，大多数人都是不喜欢的。那如果说你的价格只是市场的七折呢或者五折或者三分之一呢，那肯定有人会抢着去买。但商铺就不一样了，商铺最大价值是产生现金流，也就是说经营者在这个地方一定要赚得到钱。但如果说你这个商铺连一个人都没有，产生不了现金流，你商铺装修再好，包装再好，都没有任何的意义。所以商铺的特点就是。要么非常值钱，要么一文不值，卖都卖不掉，你送给别人都不要用，别人每个月还要付物业管理费呢。而总之，由于互联网的冲击，开发商大量的供应，商铺需要专业化的眼光。那除了一小部分的外部底商和商业街独立产权的商铺可以考虑投资以外，一定是考虑啊绝大部分的商铺都已成为了投资的黑洞，尤其是分割式的内部，即使你的租金回报率很高，也有可能出现租金腰斩、价格腰斩。那如果他给你返租的话，那你第一时间一定要停止你的投资想法。记住我这句话，羊毛出在羊身上，反租意味着最大的坑。那有些人会说了，你说这个大城市的商铺不能投资，那我是这个小县城、三四线的城市或者乡镇互联网呢对我们冲击不大，我们那边的商铺的生意都挺好的。但今天我告诉的是这些帝王的上。质谱更不靠谱。基本上呢在三四线城市的土豪，他们发了财之后千篇一律都会买商铺，而且他们有一个鄙视链，认为商铺是一个很高档、很体面的投资，而
投资住宅是不入流的，是穷人投资，尤其是二手房，他们是这样认为的。那真实的情况是怎么样的呢？二零零三年非典过后，温州炒房团买了很多的商铺，现在十七年过去了，物价翻了五六倍，而他们的商铺呢还套着呢，在过去的十几年时间里面，商铺完全不赚钱。可以说不管你现在去哪个小城市，可能呢是两三万的一个县城住宅呢只要四千一平米，他的商铺都敢卖你两万一平米，他卖你五倍的价钱。但十年之后，住宅是两万商铺呢还是两万商铺是完全涨不动的，商铺就是一个财富的杀手。那为什么这些年小地方的商铺表现也这么差呢？比如像一些小城市，四川的资助。湖北的孝感、湖南娄底讲起了莲花，这些地方最大问题就是人口也在逐渐的减少。除了人口减少，小城市也特别害怕万达广场，就新区友谊万达广场开业，或者是像万达这样的商业综合体，那这个城市的人都会去那里消费，老城区就没有人了，还有人说我投资商不能在长途汽车站，现在我们看到很多县城的长途汽车站都逐渐搬到城外了，哪怕他半夜功底，你的商铺就完全没有人了，完全没有价值。也就是老家的商铺是受人流影响特别严重，价值完全不恒定，不能作为一个保值增值的一个产品。那还有人说了，那我不买老家的商铺，我来大城市买商铺，我在上海的南京路、北京的王府井，成都的春熙路买商铺，重庆的解放碑买商铺。这些地方保持吧，其实呢这些地方还是不能投资，为什么呢？因为税太高了，我们举例。比如说你在武汉呢投资的商铺，一百万买的，那经过了十多年呢，现在涨了一千万，从一百万涨到一千万，一千万商铺如果说你把它卖了，你交完税之后，你认为你会拿多少钱呢？大家猜一下，一千万的商铺卖了之后到手也只有四百五十万，也就是交易税就收了百分之五十五。为什么这么多呢？因为大城市有一个叫做土地增值税，这个东西普通人是很少接触的，只有专业的人士才会跟你说，商铺、写字楼、厂房，所有的商业性物业，包括车位都有这个坑。土地增值税的上限是你盈利的百分之六十，先交完增值税，再交契税，再交土地增值税。那结论扣下来之后要交五百五十万的水是很正常的。所以在大城市里面，商铺一方面是没有人交易，另一方面他也涨不上去，没有交易没有涨。服务完全被锁死掉。我不知道当大家听完我的讲解之
后，还有没有投资商铺的情怀。我们常常不能忘记过去，是因为总认为过去是美好的，但这个世界一直在变化，如果我们不能及时调整自己的认知，就会被无情的践踏和收割。所谓方向不对，努力白费。不知道今天讲了这么多，会不会引起你的投资意识和投资思维，但不管怎么样，我们永远要懂得世界上唯一不变的真理就是变化。任何优势都是暂时的，当你占有这个优势的时候，必须争取主动再占据下一个优势。这需要前瞻的决断力，需要的是智慧。那关于如何买房，买对房，买可以升值的房子，我有套专门指导购房小白的课程，简洁明了，一学就会。
篇八：县城商业综合体命运
2023年县商贸综合体项目建设方案
一、项目概述
商贸综合体是一个集商业、餐饮、文化、休闲、娱乐等多功能于一体的商业综合体，旨在为消费者提供全方位的购物、娱乐、休闲体验。本项目拟建设于2023年，旨在为县城消费者提供更多样化、高品质的商业服务。
二、市场分析
1.市场需求：县城消费者对于购物、娱乐、休闲的需求不断增长，当前市场上缺乏综合性商业综合体。
2.竞争分析：目前市场上缺乏规模大、功能齐全的商业综合体，本项目有望填补市场空白。
三、项目目标
1.建设规模：占地20亩，总建筑面积达到3万平方米。
2.项目定位：高档综合商业综合体，集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，满足不同消费者的需求。
3.项目特色：注重主题文化、时尚潮流，引入知名品牌和新兴潮牌，打造独特的购物体验。
四、项目内容和布局设计
1.建筑结构：本项目由商业综合体主体建筑和配套设施组成，主体建筑包括5层，配套设施包括停车场、公共广场、儿童乐园等。
2.功能布局：商业综合体包括奢侈品区、时尚潮流区、生活百货区、餐饮娱乐区等，满足不同消费者的需求和喜好。
3.设施配套：包括电梯、自动扶梯、公共卫生间、储物柜等，提供便捷的购物环境。
五、项目运营管理
1.引入专业运营商：招商引资引入具有丰富经验和实力的商业运营公司，提供全方位的运营管理服务。
2.标准化管理：引入标准化管理模式，包括品牌选择、租赁管理、商家培训等，提高商业运营效率。
3.客户服务：建立完善的客户服务体系，包括会员制度、投诉处理、活动策划等，提高客户满意度。
4.营销推广：通过各种渠道进行营销推广，包括广告宣传、线上线下活动等，提高商业综合体的知名度和吸引力。
六、环保与社会效益
1.环保设计：在项目建设中注重环保，采用节能、环保的建筑材料和设备，降低能源消耗和环境污染。
2.社会效益：项目的建设将提高当地就业率，带动相关产业发展，增加税收收入，促进县域经济的发展。
七、风险分析
1.市场风险：在市场竞争激烈的情况下，吸引大型品牌入驻可能面临较大压力。
2.经营风险：商业运营风险较大，需要引入专业运营管理团队来降低风险。
3.政策风险：政府相关政策的变化可能对项目的运营产生影响。
八、投资估算和资金筹措
1.投资估算：预计项目总投资为1亿元，包括建筑物建设费、设备采购费、运营资金等。
2.资金筹措：采取多元化的资金筹措方式，包括招商引资、银行贷款、股权融资等。
九、项目进度安排
1.前期准备：2023年1月-2023年3月，包括项目可行性研究、土地征收、规划设计等。
2.建设阶段：2023年4月-2024年12月，包括主体建筑施工、设备安装等。
3.运营阶段：2025年1月起，正式开始商业运营。
以上为2023年县商贸综合体项目建设方案的主要内容，通过精心规划和管理，本项目有望成为县城的商业地标，带动区域经济的发展。
篇九：县城商业综合体命运
小县城独具魅力的城市综合体
这个设计虽然是在一个小县城，但是整个项目的运营在当时却是一个非常先进的模式。
设计的开始并不是由开发商，而是由城市规划主管部门主导公开进行的整体城市设计与建筑设计规划招投标。在承诺尊重这个中标设计方案为主导开发的基础上，再进行项目开发业主的招商与引进。整个过程中，政府始终处于主导与监督的地位。政府这样做的目的，是因为本地块位于安吉城市的绝对核心区，希望能够给安吉建造一个不单纯以商业与经济利益为主，而是以城市可持续发展为目的的城市综合体。
这是一个包括酒店、银行、办公、大型超市与购物中心、休闲步行街与影城，以及高端居住与酒店式公寓等功能的近40万平方的城市综合体。本设计定位于都市休闲商业，高端品质生活，高起点的城市商业娱乐，独具魅力的室内外生活以及休闲城市空间。
当前城市步行街区与新天地商业等的类似案例也在国内设计界风行，但设计师并没有把这个项目简单地复制成一个仿古类型的城市街区，而是着眼于安吉的历史文化底蕴和生态发展目标，规划了建筑尺度人性化、城市空间丰富化，创新的与独具建筑艺术魅力的，只属于安吉的小城“新”天地，我们希望创造的这个综合体也能成为安吉城市建筑历史的一部分。
在这个超大型城市综合体中，我们的设计出发点更多的是尽量减小地块容积率，降低建筑高度，减小建筑体量，同时增加低层高密度的建筑组团，增加建筑立面与天际线的丰富性，提供丰富的城市空间，增加各种大小不同，开放与私密，空中与地面结合的城市广场。在这个超大型城市综合体里，希望给安吉城市中心区提供一个丰富与人性化的小城城市形态与空间。
主设计师:秦洛峰
建筑学博士（德国）
设计团队:俞淳流
张晓静
戚爱飞K.FriederikeS.Johanna等
建筑面积:40万平米
设计时间:2010.03竣工时间:2014.0项目来源：公共竞赛第一名
中标
