紧急删除：13882551937、13808266089服务时间：8:00~21:00承诺一小时内删除下面是小编为大家整理的商场工程物业工作计划【五篇】（全文完整）,供大家参考。
商场工程物业工作计划范文第1篇
关键词：工程管理 全生命周期 分包管理 计划管理
中图分类号：F426.61 文献标识码：A
近年来，随着我国的经济发展与社会进步，全国城镇化进程不断加快，电力工程总量大幅增加。以2016年天津市蓟州区为例，电力工程总量较2015年全年增长64%，其中参与施工的企业和人数也逐年增长，参与施工的企业较2015年全年增长了20%以上。电力行业传统工程管理方法开始凸显不足，无法满足电力工程的建设需要，工程管理问题日益显现。主要存在以下三方面的问题：一是工程信息不共享：工程施工各阶段、各专业均比较独立，信息不共享，关联性较弱，管理人员无法从整体角度把控项目；
二是对工程风险缺少必要管控：缺乏有效的管控手段，无法提前预判工程施工L险，总是风险发生后再去补救，导致浪费极大的人力和物力；
三是施工队伍管理缺少有效手段：施工人员素质良莠不齐，无法满足电力工程施工对人员素质和技能的要求，导致施工质量较低，甚至容易发生施工事故。
针对上述问题，光源公司采用工程管理系统，开展以计划为导向的电力工程全生命周期管理，开发工程管理系统，意在解决电力工程全过程中遇到的问题。
1 实行工程全生命周期管理，实现精益化、多样化管理
以计划为导向的电力工程全生命周期管理将工程管理过程分为“启动―计划―执行―监控―收尾”五个阶段。其中，“计划―执行”两个阶段依照项目进展循环进行，而监控阶段是整个工程能够顺利执行的一个重要阶段，监控阶段以计划为模板，随时监管执行情况，如发现偏差，立即纠正。
电力工程启动阶段包含工程招标、工程投标、总包合同、分包合同、工程派工；
计划阶段包含工程计划、物资需用计划、物资采购计划、物资领用计划；
执行阶段包括工程进度、工程资料、工程变更、工程签证、隐蔽工程等，监控阶段包含施工进度监控、物资库存监控、分包人员监管等，收尾阶段包含工程结算、物资结算、工程竣工等。
通过工程管理系统，整合各个阶段，使之成为一个完整的以计划为导向的涵盖电力工程全生命周期的管理流程。
1.1注重过程管理，贯彻 “制度流程化、流程表单化，表单信息化”管理思路
光源公司工程管理系统上线前，各部门各业务的负责人之间信息不共享，工程进展情况同步滞后，制度相对孤立，只能针对各岗位职责进行描述，各负责人管理方式不同。比如负责工程资料的专责，只能确保最终资料的完整性和合规性，对于资料的时效性、与现场的吻合度均无法及时监管；
同时工程资料对于领导决策无法起到实际作用，浪费了工程资料的使用价值。
光源公司工程管理系统在开发前，将公司工程管理制度梳理并整合为一套完整的工程管理流程，明确了每个阶段的输入项、输出项和具体职责，形成了多种表单模板。系统设计阶段，将整套的工程管理流程表单模板固化在信息系统中。实现了由工程管理系统负责施工工程的全过程管理，各岗位责任明确，管理到位[1]，工作流程定义清晰，明确。
1.2以工程为核心，推动电力工程建设精益化管理，促进工程进度、成本、质量、安全等诸多目标的实现
工程管理系统以工程为核心，根据工程范围的不同，将整体工程设计为三层架构，分别为“工程―工程段―工程区域”，施工范围逐层递减。工程包含整个需要施工的工作；
工程段按照标段进行划分；
工程区域按照施工的最小单位再次划分，可能是一段线路，一个小区，或者一个村。其中，启动阶段的投标、总包合同与工程关联；
招标、分包合同与工程段关联；
计划阶段和执行阶段的工程计划、工程进度、工程资料、工程变更、工程签证等环节，与工程区域相关联，以最小的维度进行管理。工程监控的收尾阶段，均是从工程区域开始，逐层汇总到整个工程，实现细节到整体的统一管理。
以工程区域为管理单位，细化管理颗粒度，对于每一个区域的建设方、设计方、施工方、监理方等多方人员统一协调和调度，对每一个区域的工程成本、质量、进度、材料进行实时监控，实现精益化管理。同时，又可以自下而上进行汇总，将工程整体的状况展示出来，供领导层了解和决策。
1.3以数据为基础，统一数据格式，提高信息共享程度
工程施工过程中产生的数据，是整个工程的基础信息，也是领导在决策时的关键依据。在工程生命周期的各个阶段，不同数据处理者的习惯不同，导致异构数据普遍存在，造成整个工程数据呈现交叉互用、数据重叠、频繁更新、版本不一致等漫无头绪的复杂局面。另外，在数据的流通和使用过程中缺乏调用、修改、保密等安全措施，容易造成数据信息泄露。因此，工程数据管理面临缺乏规范性、混乱无条理、数据不准确、没有保密性等诸多问题，加之不同项目的工程数据管理意识有强有弱，结果可能是有些项目的数据管理处于放而无收的无管理状态，对工程目标管理失去指导意义，项目管理也一片混乱。
通过工程管理系统，梳理各阶段各专业的数据特点，制定统一的数据格式，实现数据统一存储，并根据业务流程和权限进行数据共享。实现一份数据多部门共享，减少了大量数据的整理校对工作，提高了信息流通程度，增强了数据使用价值，提高了工程管理效率，管理人员可以将更多精力放在对数据本身的分析上。
2 运用以计划为导向的工程监控手段，减少项目风险
在整个工程管理的生命周期中，计划是重中之重。随着工程施工的难度增加，施工人员增加，管理复杂度增加，工程计划制定的好坏，决定着项目的好坏甚至成败。工程施工过程中频繁返工是最常见的问题，通常导致进度延后，成本超支。在工程管理系统中，通过制定完善的计划，并辅以全面的监控手段，可以尽早发现风险，随时纠正，减少影响。
2.1采用预制模板，编制详细计划
在信息化管理手段应用之前，项目经理多靠主观经验制定计划，盲目安排工期计划，压缩投资，造成工程建设计划制定不周密，人、机、物料安排不合理，不符合电力施工规律。同时实际现场监管时也未必按照之前的计划执行，导致频繁的工程变更及返工，最终为了满足工期要求，只好降低质量或增加投资[2]。
在工程管理系统中，通过制定计划模板，减轻项目经理制定工程计划的复杂度，同时，系统可以根据整体的计划，进行月计划、周计划、日计划拆分，通过移动技术，发送计划到施工人员的微信端。计划管理包含工程计划管理和物资计划管理。
2.1.1工程计划管理
在工程尚未开工前，依照前期的现场测绘，将本次工程所需的施工工作编制为一份完整的计划，计划包含工期和工作量两部分。工程管理系统中按照不同的施工类型，选择不同的计划模板，项目经理只需要填写施工的时间计划以及施工的工作量，即可汇总成总计划表。通过信息系统，可以减少项目经理编制计划的繁琐程度，将注意力集中在进度和工程量这两个关键参数上。
详细的工程计划还可以细化工程监控的颗粒度。通过将工程计划拆分，逐步细化监控的内容，提高了现场施工监管的可行性和可执行性。每天按照日计划进行汇总和分析，当发现计划偏差的时候，随时可以进行纠偏，使工程可以按照总体的计划顺利执行。
2.1.2物资计划管理
物资到位是工程施工的前提条件，所以物资需要通过计划来保证按时入场。工程管理系统中包含物资需用计划、物资采购计划、物资领用计划。
项目经理在申请物资前，根据工程计划来编制物资需用计划。在工程管理系统中，可以根据预设好的模板，直接生成物资需用计划的框架，通过调整细节，生成工程的需用计划。
根据工程计划的安排，物资需用计划会安排好各种物资的需用时间、需用数量。物资管理专责可以根据需用计划，筛选供应商，生成采购计划。采购计划的关注点在于供应商的供货截止时间、货物送达的仓库地点。供货截止时间须早于物资的需用时间，如果无法满足，则可以通过调整采购计划，或更换供应商，或分批次购买，保证现场项目经理的物资需用不受影响。
项目经理根据物资的采购进度，结合工程的施工进度，提交物资的领用计划，精确申请使用数量，避免物资的无端浪费或者损坏。
2.2多种手段并行，加强现场监控
计划的制定指导工程的进行，但是施工现场的监管也是重要的一环。依靠抽查来发现存在的所得信息滞后问题，故所得的结果无法给领导提供决策依据。工程管理系统利用移动技术进行现场施工的监管。考虑到施工人员对手机的熟悉程度不高、对微信使用较为熟悉的情况，故采用“微信加视频播控球”的手段进行监管。施工人员使用微信关注了光源公司的企业号之后，根据推送的计划进行实施工作，同时在施工现场按照要求进行信息和照片的上传，供管理人员查看现场施工情况。对于重要或者大型的工程，现场可以设置视频播控球，通过远程监控端随时查看现场的视频回传画面。
3 注重分包管理，加大人员监管力度
电力工程施工一般比较庞大、复杂，涉及到多个专业，例如土建、安装等。各专业之间需紧密配合。现在各专业领域通常由不同的分包商所承包，分包商及施工人员素质良莠不齐，现场各专业之间无法紧密配合，常常出现质量低下、进度滞后、成本超支、频繁返工等现象，而且不规范的施工作业还可能导致安全事故的发生。所以，对于分包商和分包施工队伍的管理也是工程管理中非常重要的一个方面。
3.1加强分包商管理
工程管理系统中针对分包商的施工资质和安全资质进行记录管理，每年更新一次，保证符合要求的分包商进入招标范围。除了资质的管理，更重要的是对分包商施工质量的管理。通过对分包商施工工程数量、施工工程等级、施工工程竣工评分等级、抽查评分等级、施工人员资质和数量等多个维度进行考核，直观地显示每家分包商的施工能力和施工信u，从而建立起合格分包商名录，作为进行新的工程管理的决策依据[3]。
3.2加强分包队伍人员管理
即使分包商资质符合要求，也会出现不同的施工队伍人员素质不一样，甚至是无证施工现象的发生。所以同一分包商下的不同施工队伍，乃至于同一队伍中的每个人员，都需要在系统中统一管理。所有施工人员的基本信息、资质证书、从业考试成绩等信息，都会记录并及时更新。同时，现场施工的人员通过微信端进行工程进度汇报，施工记录都有迹可查，避免了人证不一致的现象。
4 结束语
通过上述分析，光源公司在利用工程管理系统后，有力地解决了施工过程、施工监控、施工人员管理等问题，做到施工的每个环节可监控、可追溯，极大地提高了工作效率。
目前，光源公司工程管理系统仅仅解决了信息共享、流程规范、人员规范等问题，在数据统计、分析、决策等方面还比较薄弱，后期我们计划利用大数据相关技术，深度挖掘数据潜力，为企业高层领导决策提供更大的助力。
参考文献：
[1] 石岩峰，卫宏.工程项目施工的精细化管理措施及意义[J].山西建筑， 2010，36（33）：194- 195.
商场工程物业工作计划范文第2篇
第一阶段市场分析与定位
一、本项目招商计划书市调工作
市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。
我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。
对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：
1、项目招商计划书调查目的
这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司"xxxxxx商业步行街"项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。
2、项目招商计划书调查方法
这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有"神秘顾问法"、同业讨论法；
针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；
综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。
3、项目招商计划书预定客户群选择
这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。
二、地段分析
1、区域地段的过去与现状
区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。
其中，主要内容包括：
（1）宏观地段分析
（2）中观地段分析
（3）微观地段分析
（4）城市印象分析
（5）交通环境分析
2、未来在城市结构中的位置
项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到"河南济源凯旋商业步行街"的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）项目区域在未来城市结构中的变迁
（2）项目区域在未来城市结构中的地位
（3）区域更新改造对项目区域长短期影响
三、项目招商计划书项目区域市场分析
1、项目招商计划书中市场形势分析
区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。
项目招商计划书其中的主要内容包括：
（1）相关物业市场供应分析
（2）相关物业市场需求分析
（3）现有竞争项目分析
（4）潜在竞争项目分析
（5）市场空间分析
四、项目招商计划书中市场定位工作
1、项目招商计划书中客户群定位
根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）区域客户群分析
（2）目标客户群分析
2、项目招商计划书中亚客户群定位
不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）亚客户群定位
（2）亚客户群类群分析
（3）亚客户群经营行为分析
3、项目招商计划书中产品定位
由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）商业规划概念
（2）产品概念
（3）物业风格建议
（4）设施配套建议
（5）环境特征建议
（6）租售价格定位建议
五、项目招商计划书中租售策略建议
结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。
项目招商计划书中主要内容包括：
（1）租售模式建议
（2）租售程序建议
第二阶段商业概念设计
一、项目招商计划书中商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）
1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；
2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；
3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；
4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；
5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物之时代感及风格；
6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅的图片和文字；
7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；
8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；
9、方案评审：根据贵司项目之实际需要，对贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供贵司作为方案修订之参考。
二、项目招商计划书中招商策划
以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：
1、项目招商计划书中整体市场招商策略定位
由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。
其中，主要内容包括：
（1）招商及销售总体计划建议
（2）招商及销售策略计划建议
（3）宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）
2、项目招商计划书中定价策略
对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。
其中，主要内容包括：
（1）分阶段价格策略
（2）项目平均定价
（3）竞争性价格策略
这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。
其中，主要内容包括：
（1）竞争对手策略分析
（2）项目竞争优劣势分析
第三阶段商场物业、设施管理前期介入
一.项目招商计划书中服务范围
（一）前期管理筹备工作
1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。
2.提供各排水系统布置和预理参考建议。
3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。
4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。
5.提供消防系统设施布置建议。
6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。
7.配合销售部门订定物业管理收费标准。
8.制定物业验收、移交、交付使用程序。
9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。
10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。
11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。
12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。
二.项目招商计划书中服务内容
（一）行政人事
1.筹建管理中心
2.制定招聘计划，参与员工选聘。
3.制定管理费预算。
4.制定楼宇交付使用的各项流程。
5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。
6.制定各部门管理制度、各项表格。
7.制定员工上岗培训计划。。
8.对各部门员工进行上岗培训。
9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。
（二）项目招商计划书中财务
1.制定财务制度。
2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。
3.定期制定各项预算支出。
4.定期作好各项税务安排。
（三）项目招商计划书中工程
1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。
2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。
（四）项目招商计划书中与租户的关系
1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。
2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。
3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。
4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。
5.本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。
三、项目招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用
（一）顾问工作时间
根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：
（二）顾问工作费用
1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币万元整（RMB）。
2、商业策划顾问费为人民币万元整（RMB），服务期暂定为半年。
3、招商佣金：按相等于出租面积个月租金之金额计算。
4、商场物业设施管理前期介入服务费:每月人民币万元整（RM），服务期暂定为个月。
商场工程物业工作计划范文第3篇
【关键词】房地产企业；
物资采购；
管理
一、房地产企业物资采购的涵义
房地产物资采购是指为了保证房地产开发项目正常的运行而对所需要的所有物资进行采购。一般，物资采购的范围包括咨询服务采购、工程采购以及材料设备采购。（1）咨询服务采购：是指对房地产开发项目所需要的各种技术性文件和咨询服务进行采购，包括设计合同、地质勘察合同、监理合同、招标合同以及审计合同等，咨询服务具有相对的产品无形性特点。（2）工程采购：是指对房地产开发项目建设所需要的各种总包、指定分包以及其它工程合同进行采购。（3）材料设备采购是指对合同中的一些具体设备和材料进行采购。
二、房地产企业传统的物资采购流程及管理所存在的弊端
1．房地产企业传统的物资采购流程（见图1）
图1
2．所存在的弊端。（1）计划不周形成库存积压，造成浪费。传统的房地产企业采用的采购流程在规划设计环节完成以后，由工程人员编制采购计划，但由于编制人员的素质参差不齐，对未来的计划无法作准确估计。如果计划量过大则造成库存积乐，材料的保管费等一系列费用增加；
如果计划量过少则又会造成多次采购带来的成本增加。（2）验收检查是采购部门的一个重要的事后把关工作，质量控制的难度大。除了价格之外，质量与交货期也是房地产企业采购部门应考虑的两大重要因素。但在传统的采购模式下，由于采购方很难参与供应商的生产组织过程和有关质量控制活动，这种缺乏合作的质量控制，易造成采购部门对采购物品的质量控制只能通过事后把关的办法，质量控制难度增加。（3）供应商响应企业需求迟钝。由于供应商和房地产企业在信息沟通方面缺乏及时的信息反馈，在市场需求发生变化的情况下，房地产企业也不能不能随意改变与供应商已有的订货合同。因此在由于工程项目变更导致需求减少时，会出现库存增加，需求增加时，会出现供不应求。但供需之间对用户需求的响应没有同步进行，供应商缺乏应付需求变化的能力。（4）合作双方是临时的或短时期合作关系，竞争多于合作。目前，房地产企业与供应商两者的关系大多是临时性的或者是短时性的合作，而且竞争多于合作。很多时间消耗在解决日常问题上，没有更多的时间用来做长期性预测与计划工作，致使采购流程中增加了许多不确定性。另外，现有采购流程存在以下问题：物资采购运作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少报多，抬高进价，加大成本“吃回扣”；
伪造进货发票，虚列进货，涂改原始凭证，虚报冒领采购费用等。
三、加强房地产企业物资采购管理的对策
1．采用集中采购模式。集中采购是指采购行为相对集中，但实际送货却不一定是集中的，送货是根据工程进度分批进行的。一般，采用集中采购模式的采购过程如下：（1）工程部根据现场施工的计划和实际需要，向公司采购部提出用料需求计划；
（2）采购部门在企业合格供应商名录中通过一系列的询价过程，选中供应商，再通过传真等手段向供应商发出订单。供应商收到订单之后，准备货源；
（3）供应商可直接和项目工程部联系，根据工程实际需要分期分批将货物运输到施工现场或公司的仓库，公司采购部门会同工程部工程师及施工单位相关人员共同组织验收货物并确认；
（4）采购部门、财务部门、工程部门一块实施采购物资的付款计划。通过集中采购，可加大房地产企业在市场进行价格、质量、服务谈判的筹码，提高其在供应链节点上作为核心企业的位置，从而能更好地提高企业的经济效益，提高其抗风险的能力，最大限度降低成本，最终达到效益最大化的目标。
2．加强供应商管理。第一，对企业需用物资要进行科学分类，然后根据不同类别物资和对企业的重要程度、采购的难易程度和可靠程度，选择合适的供应商，同时在签订采购合同前，还应考察供应商的机构与组织基本信息、财务情况、人力资源情况、工作经验等，以确保供应商能符合要求。第二，在合同履行过程中，要注重对供应商质量、价格、服务等方面进行考核，及时更新供应商纪录，以实现对供应商的动态管理。第三，要谨慎地确定未来合作的目标和可能的方案，妥善终止那些一贯不能满足公司要求的供应商的关系。第四，在考核供应商和选择供应商之间建立必需的反馈和联系，形成一个封闭的循环系统，以利于供应商管理水平的不断提高。
3．与供应商建立长期的战略协作伙伴关系。在物资采购中，房地产企业采购部门应与供应商建立战略协作伙伴关系，即：开发商应充分了解承包商的工程进度情况及材料需求计划，并向供应商反馈物资使用情况，使供应商能及时了解项目的采购需求数量、采购产品的技术要求、项目的实施进度等信息；
开发商应帮助供应商建立起促进和保证质量的机制，以提高产品质量和性能，降低采购风险，真正实现以“双赢”为目的的战略联盟。
4．推行准时制采购（JIT采购）管理模式。物资采购管理的核心内容是实现准时制采购，即做到数量、时间、地点、价格、来源的五个准确。推广和实施准时制采购，可有效利用社会库存，降低本企业库存，甚至可实现本企业部分物资少库存或零库存的目标，从而最终降低库存资金风险，保证物资供应和企业需求同步化运作。
5．加快物资采购的信息化建设。可积极尝试应用电子商务和ERP等先进的管理系统，实现物流、信息流、资金流的统一。在企业内部应努力搭建集录入、操作、查询、监控等功能为一体的物资采购管理信息网络平台，以实现基础数据一输百用，使各采购环节有机协调和配合起来，从而降低采购风险。目前，BPR（业务流程再造）理论已开始运用于房地产物资采购流程。这种基于信息系统的物资采购再造流程，对采购流程中的几个流程点进行了相关优化重组，即：（1）针对物资需求、采购计划、合同签订增加审批环节。（2）建立大额采购招投标，以控制供应商质量和选择性价比最好的材料及设备。（3）合同签订阶段以单价合同为主要签定形式，以减少因市场价格的调整带来的风险，也避免采购量大于使用量造成采购浪费。（4）不设置库存，采购定货后，物资存放在供应商处，随工程进度及施工单位的要料计划进行提货，按照进度进行结算，随用随提。避免一次性采购量比使用量大的问题。减少库存也降低库存消耗，降低成本。
参考文献
商场工程物业工作计划范文第4篇
调各层面的工作，实现物流项目管理精细化、运作标准化、方案先进化、效益最大化。
关键词：核电建设项目、物流施工组织设计、物流服务商
目前，我国发电装机规模和发电量均列世界第二位，但电源结构不尽合理，仍以煤炭为主体，清洁优质能源的比重偏低，因此，我国正在加大能源结构调整力度。核电作为一种清洁能源，就是大力发展的项目之一。据统计，目前我国在建核电站8个，即将开工8个，计划拟建约27个。
核电建设项目的物流服务一般分为场外和现场两部分，场外物流服务的工作范围是将核电建设的工程设备从国内外制造厂运输到电厂的自备码头或中间贮存场地；
现场运输的物流服务范围是将工程设备从自备码头或中间贮存场地运输到安装主承包商的贮存场地或吊装分包商的吊装设备吊钩下。
核电项目的特点是投资大、规模大，持续时间长，技术含量高，安全、质量要求严，涉及的行业、工种多，各行业、工种交叉作业且关联性强，施工进度要求高，管理难度大。因此，大型核电建设项目在物流的招标及操作过程中，要求现场物流承包商必须编制物流施工组织设计。
施工组织设计是以施工的工程项目为对象编制的用以指导项目投标、施工准备和组织施工的全面的技术、经济、组织、协调和控制的综合文件。在编制中要按照施工项目建设的基本规律、施工工艺规律等，合理安排施工顺序和进度计划，优化配置人员，合理安排和节约使用材料，做到施工有计划、有节奏。
物流施工组织设计～般包括：工程概况、编制说明、物流施工部署、物流施工计划、核心关键设备物流方案、主要施工技术组织措施、现场临时设施计划等几个部分。
工程概况
要对工程项目进行简要介绍，主要包括工程的设计特点、质量特点、管理特点、工程特点及物流特点。其中，物流特点应对物流环节的难点予以重点说明。
编制说明
一般包括编制依据、编制基本原则、项目质量目标和基本承诺四个部分。
(1)编制依据
详细列出物流环节应遵循的与管理、技术、质量、HSE等有关的国际、国内、行业或企业标准、规范及准则等。
(2)编制基本原则
主要阐述在物流操作过程中通过采用先进的施工方法，坚持合理的操作工艺，遵循技术规范、质保体系，从而实现保安全、保质量、保进度的目标。
(3)项目质量目标
明确在项目物流操作中应达到的质量目标，至少应包括：法律法规、标准规范执行率100％，运输成功率100％，装卸成功率100％。
(4)基本承诺
一般包括物流质量承诺、物流进度承诺、物流安全承诺、文明施工承诺和与业主及各相关方协调配合承诺。
物流施工部署
详细说明为保证项目顺利进行而设计的总体安排，包括项目的组织机构和岗位职责，投入项目的人员总体计划，运输装卸设备总体计划及项目协调与管理的办法。
物流施工计划
核电建设项目都有严格的时间期限要求，必须根据项目的总体进度计划制定科学、合理的物流施工计划，以满足项目的整体进度要求。物流施工计划主要包括物流进度计划、劳动力需求计划、施工机械需要计划和用水用电需求计划等。
在此以施工机械需要计划为例进行说明。施工机械包括运输车辆和装卸机械，运输车辆又分为普通运输车辆和特种运输车辆，因此，施工机械计划要根据项目周期内的货量和设备类型合理确定车辆和装卸设备的类型及数量，一般采用图表表示。图1为根据设备货量而确定的在不同时间所需的普通运输车辆的数量。
核心关键设备物流方案
每个核电建设项目都有一个或几个核心关键设备，这些设备的物流组织将决定工程项目的成败，因此，应详细制定核心关键设备的物流方案，并在操作之前提交业主或业主委托的第三方检定机构进行审核，在得到业主批准后进行操作。核心关键设备的物流方案一般包括：
(1)人员计划
采用表格形式详细列出完成关键设备物流操作所需人员的工种、数量及主要职责。
(2)设备规格
采用表格形式详细列出关键设备的主要参数。
(3)主要运输设备参数
采用表格形式详细列出运输、装卸、堆存该设备所选用的运输车辆、装卸设备、吊装索具及辅助设备的性能参数。
(4)运输、裟卸、堆存对道路，场地的要求
主要包括路面压强、道路的横坡、纵坡、路面宽度、道路的净空高度、道路的转弯半径及弯道宽度等；
(5)装车图、脱场运输图、卸年堆存图
绘制关键核心设备的装车图、现场运输图、卸车堆存图是一项非常重要的工作，不仅可以直观地表示设备在装车、运输及卸车堆存时的状态，同时也为相关的计算提供计算数据(见图2)。
(6)运输、装卸及堆存的相关计算
主要包括牵引车牵引力计算，挂车的受力、变形和稳定性计算，设备的绑扎计算和设备堆存时的地面压强计算。
(7)运输、装卸及堆存的安全、质量保证措施
主要从车辆装备的技术准备和保养维护、设备装车、设备加固方案、不同道路状况的通过措施、运行途中检查及制定运输应急方案等方面制定各项措施，确保关键核心设备的运输、装卸及堆存安全可靠。
主要施工技术组织措施
这部分主要包括质量保证措施、安全保证措施。文明施工保证措施，是核电项目顺利实施的有力保障。
现场临时设施计划
商场工程物业工作计划范文第5篇
关键词：采购管理；
采购计划；
工作效率；
竞争力
一、引言
随着社会的进步消费者需求的增多，对于中小企业来说采购管理在企业中所占据的位置已经越来越高。采购管理的主要内容是有效的实施企业的采购计划，与供应商保持良好的沟通，以及合理的控制企业的采购成本，中小型企业是否能够用自身有限的流动资金来保证企业的采购部能够为其采购出高质量、低成本、高效率的物资很重要。企业的产品质量得到保证、物料成本得到控制后，经营质量也就会得到相应的提高。当今社会，大多数有中小企业还没有意识到采购管理对他们的重要性，大部分都是没有计划的用钱来买东西，如果企业对自身的采购管理的不重视自然而然就会增加企业的生产成本，另外一些中小企业不能及时的交货，也影响了中小企业在市场的竞争力。采购成本是采购过程与物品成本中所消耗的各项费用之和，对于企业来说，采购成本是影响企业利润的直接原因，还可以影响企业的资金回笼速度。这些在一定程度上都影响了企业的快速发展，加大了产品的成本，企业盈利少就不会有更好的人才进入公司，这样也影响了中小企业的快速发展。
我国的中小企业有将近千万个，他们生产了很多高科技产品，大部分还是出口产品，如今中小企业的产品出口额可以占全国出口总额的一半以上。改革开放以来，很多从农村来的劳动力都进入到了中小企业，中小企业提供的城镇就业机会大约占全国的四分之三。与此同时，在20世纪末以来中小企业的经济增长可以占工业新增产值的76.7%，在缴税方面每年国家收到的工商税总额中中小企业所缴纳的税额占总额的一半左右。因此，对于我国这样一个中小企业很多但各地经济发展水平差别很大的国家，中小企业的发展对于国家的发展具有很重要的意义。
二、中小企业的现阶段的采购管理模式
现阶段，我国的中小企业在采购管理中表现出以下特点：
1.采购规模的局限性
很多中小企业由于规模小，资金少，随之其采购规模也相对较小。据统计，大多数中小企业，每年采购金额主要大约集中在集中在几十万到几百万之间。因此中小企业的采购规模有很大的局限性。
2.对价格敏感
中小型企业规模有限随时都有破产的风险，因此管理者对企业的采购成本的控制的非常严格，对物资采购价格非常敏感敏感。
3.企业负责人决定采购权，采购流程简单
中小企业员工少管理层也较少，大多由企业主要负责人来实行采取物资的采购决定权。并且中小企业的采购流程也比较简单、随机，大体上都是由销售部门提出申请，采购部门填报年度或临时采购预算计划，报告上级领导、由公司领导审核批准后，加以实施。
4.企业的采购有各自企业的特点
无论大企业还是小企业都会存在发展阶段、员工素质、管理水平、所从事行业的差异，不同规模的性质不同的企业在不同的发展阶段，对不同采购物资的需求也不一样。每个企业都有其采购管理模式流程的特点，在本公司的采购中要求灵活的变更使其更加实用。
5.多种获得采购信息的方式
随着市场的千变万化对于中小企业来说获得采购信息的方式也越来越多，以前是通过媒体以及上门推销等传统单一的方式了解采购产品的信息，现在还新增了很多渠道，例如，网络、展会等。显然在这些渠道中，互联网成为了最受亲睐的方式。
三、中小企业在采购中的缺点
1.没有稳定且固定的供应商
大部分中小企业在经营过程中都会面临物资供不应求和供过于求的情况，那么无论是找不到合适的供应商还是很多供应商一时之间蜂拥而至，都会给企业的发展和盈利带来影响，因此中小型企业拥有自身稳定且固定的供应商很重要。
2.缺乏采购管理沟通
对于企业来说内部各个部门信息共享良好沟通会减少很多麻烦如果采购部与生产部的进行及时的沟通，采购物资就可能过多或过少，这样就会导致库存积压或缺货，会给企业带来相应的损失。
3.盲目采购
中小企业应该选择自身了解的供应商，这样就不会出现对不合适的供应商的盲目采购，盲目采购会造成企业不能正常生产生产，也会提高采购的成本。
4.采购的信息技术偏低
在企业中有一套属于自己的采购系统的ERP很重要，但大部分中小企业由于资金短缺，没有自己的ERP管理系统不能进行高效的控制和管理，这种半手工状态的采购管理，影响了企业的采购效率。
四、中小企业采购的应对策略
1.制定合理的采购计划
企业制定一定的计划来采购，是为了能够按照计划来预测所需原材料或物资的数量和到达时间，以便物资能配合生产。另外，计划要与生产部门的生产需要相符合，确保采购部门能满足生产部门的需要。与此同时合理的计划也会避免不必要的库存成本。对于库存这种种闲置的物资来说，不能给企业带来利润，反而会增加企业的成本。
在企业中采购管理的第一步就是采购计划，采购计划一般分为两种，年度采购计划和临时采购计划。年度采购计划一般是不会变更的，它由使用部门拟订，提交到上级部门审核，同意后再下达给基层部门执行而临时采购计划比较简单，灵活。主要当物资采购价格不高，数量不确定时，启用临时采购计划。因此临时采购计划可以补充和完善年度采购计划。在紧急情况下临时采购计划可以保证公司物资的持续性。所以企业应该制定一个合理、完善的采购计划。
2.认真选择供应商
中小企业应对需用物资按照使用用途，物资自然属性等标准进行分类，然后按照物资对企业用途的重要性、采购的难易程度，将其划分为重点、良好、一般等类别，并且企业还要认真审核和监控商品的质量、品质等各个方面。对于企业重点采购的物资，应综合审查供应商的质量体系、生产条件等各个方面，并对供应商的实力进行综合评估，企业要降低采购的风险就要选择质量有保证、价格适当、口碑好的供应商。企业要认真选择供应商了解其具体情况，并要对其作出相应的考核，企业还要对不同类别的供应商设立不同的档案。所谓类别不同即其对企业的重要性不同。一般货品的质量、价钱、交货日期、等方面都达到公司要求，并与公司活动密切的供应商，是重要类。一些供应商只是临时或者偶然的与企业合作，称之为一般性供应商。企业需要认真考核供应商，否则供应商在介绍自身条件及优劣势时可能存在欺诈问题，公司可以按照情况酌情处理，内容严重的可以选择终止合同，并有权利追究其法律责任。
3.加强控制采购物资质量的控制
按照物资的使用安全对采购物资进行分类，控制好在生产及使用过程中对企业生产和员工带来严重危害的物资。对于采购物资的入库与出库更要严格控制。入库时，要按照国家标准进行检测以及证明其安全性，再备案，经过这一系列审核后才可进入库；
物资在出库后，正式生产前还要进行检测，这样才能使采购的物资质量得到保证，减少企业的采购风险。
4.使用科学的采购模式
首先，认识到准时制采购（JIT采购）管理模式对企业的重要性。企业想要减少库存，利用现有库存，甚至达到零库存都可以采用准时制采购。它不但可以提高企业的采购效率，减少多余库存，还可使得采购物资的供应与生菜需求需求同步。
另外 ，实施标准化采购可以使采物料规格标准化，生产样式统一减少麻烦，就可以降低企业采购成本。
5.加快企业信息化和科技化
中小企业应该与供应商分销商构建出一个协调的供应链，这样有利于企业进行快速的信息沟通，方便与供应商进行交流。很多供应商已经有属于自己的交流平台，他们互相交流，信息共享对彼此都有益。中小企业还要有自己的ERP系统，ERP、电子商务等先进的管理系统对中小企业的发展有很多好处，可以让企业实现物流、信息流、资金流相结合。并且企业还应拥有一套物资采购管理的信息网络平台，它包含录入、操作、查询、监控等功能，使企业各个环节有默契的配合起来。通过电子商务平台，中小企业可以对采购的过程进行监控，让企业的采购做到既透明又规范，用这种高效的网络管理也降低了企业的采购风险。ERP系统的使用还可以使信息接受快，得到准确的数据，很大程度上削减了由于人为因素造成错误给企业带来的损失。与此同时企业还要减少采购人员人工工作内容，在如今科技如此发达的时代企业应该把计算机作为工作的主要工具，既有利于信息快速到达还会减少劳动力，还可以提高整个供应链的工作效率，对市场的变化随机应变。
6.加强企业内部管理
首先，中小型企业要充分利用集中采购这一采购方式。它不但可以降低企业的采购风险还能专人专用加强与供应商之间的关系。对于企业来说，采购物资的质量，价格等都属于企业的竞争力，集中采购可以确保采购的质量降低采购的价格，也将增加企业的利润。另外，采购人员的素质也很重要，员工进入公司时，企业应该有一个完善的培训过程，它会使新员工迅速了解企业并且学习到更多更专业的知识，采购部门员工要对采购流程了如指掌，对市场有一定的应变能力，又要懂得法律科学，企业只有不断提高员工素质，加强培训体制，才能使企业的采购更上一层楼。
7.优化采购流程，提高工作效率
中小企业的工作效率对企业盈利以及在市场上的竞争力有很大的影响，对于企业来说，采购成本是企业花费最多的成本，因此提高采购的工作效率对企业的发展很重要。在采购流程方面，企业的多个部门要相互协调及时沟通，这样才会提高工作效率，避免工作人员对自身工作怠慢。如今市场千变万化，中小型企业只有不断自我完善，利用互联网和现代信息技术，制定适合自己的生存战略，建立完善的采购系统，通过高效的工作效率及协调的采购流程，使自己在市场中有一席之地。
五、结束语
随着我国加入WTO，我国的中小企业也有了改变。它们明确自身的发展战略和市场定位，深入分析企业的战略资源，选择适合自身发展的供应链模式。学习国外企业的先进经验，加大人才的培养，建立强有力的人才队伍，提高团队协作力。与此同时政府也应该为中小企业的发展给予良好的支持，帮助我国的中小企业逐步提升自己的核心竞争力。
当今社会，中小企业经营者由于知识结构发生变化，综合素质与其前辈相比截然不同。他们了解国际市场，掌握先进技术，懂得国际惯例，在各自的领域里运用自如，这是开展国际合作的先决条件，也使得中小企业更好地发展。
参考文献：
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