的归章制度，不断提高自己的学习能力。我知道做为一名财力出纳人员需要很强的操作技巧。打算盘、用电脑、填支票、点钞票等都需要深厚的基本功。我作为专职的出纳员，不仅要具备处理一般会计事物的财务会计专业基本知下面是小编为大家整理的房地产出纳工作总结【五篇】（全文完整）,供大家参考。
房地产出纳工作总结范文第1篇
一、工作基本情况介绍
在工作中，我努力学习、了解和掌握房产方面的政策法规和公司
的归章制度，不断提高自己的学习能力。我知道做为一名财力出纳人员需要很强的操作技巧。打算盘、用电脑、填支票、点钞票等都需要深厚的基本功。我作为专职的出纳员，不仅要具备处理一般会计事物的财务会计专业基本知识，还要具备较高的处理出纳事务的出纳专业知识水平和较强的数字运算能力。在日常工作结束后，我都会利用业余时间，给自己“充电”，努力练习相关操作技能，以提高自身的工作能力。做为一名出色的财务出纳人员首先要热爱出纳工作，要有严谨细致的工作作风和职业道德才行。所以在平时的工作中，我竖立了较强的安全意识，现金、有价证券、票据、各种印鉴，既要有内部的保管分工，各负其责，并相互牵制；
也要有对外的保安措施，维护个人安全和公司的利益不受到损失。
二、工作内容介绍
1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。
2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。
3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。
4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。
5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。（这一点是财务出纳工作总结常要写清的。）
房地产出纳工作总结范文第2篇
职能发展 过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。
x、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。
x、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。
x、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。
x、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。
财务合同管理月总结 公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。
x、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
x、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求;二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。
x、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。
xx月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
x、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。
x、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。
房地产出纳工作总结范文第3篇
一、指导思想
以科学发展观为指导，以提高税法遵从度为目标，坚持法治、公平、文明、效率的原则，从研究房地产估价技术手段入手，建立健全存量房交易申报价格评估机制，规范存量房交易税收征管，防范存量房交易价格明显低于市场价格所形成的税收风险，创造依法治税、公平税负的良好环境，促进全市存量房市场健康发展。
二、工作目标
在2012年6月30日前应用房地产批量估价技术确定各地标准房基准价格。自2012年7月1日起，在全市范围对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。对纳税人交易的存量房进行评估时，以评估值下浮一定比例作为计税参考值，与纳税人申报的成交价格进行比对。对纳税人的申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税依据；
对申报价格低于计税参考值的，如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。在评估初期，暂以纳税人交易的存量住房为评估对象，待取得经验后，逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。
三、工作原则
（一）合法原则。存量房评估工作严格按照国家法律、法规规定实行，评估所依据的数据必须真实、合法、有效，评估方法必须符合国家有关规定。
（二）公平原则。评估技术标准统一，评估时点一致，评估结果客观公正。
（三）效率原则。将房地产评估方法与计算机技术相结合，使存量房评估工作标准化、批量化和快捷化。
四、工作步骤及时间安排
按照省地税局、省财政厅统一部署，存量房评估工作分前期准备、工作实施、推广应用、总结提高四个阶段。
（一）前期准备阶段
1、成立组织机构。成立市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。。领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅。
各成员单位职责分别为：市房产管理处负责提供房屋权属登记和交易等相关数据信息；
市城乡建设局负责提供建设工程定额等相关数据信息；
市国土资源局负责提供最新土地分类分级图及说明，最新基准地价表、基准地价容积率修正系数表，最新基准地价行业用途修正系数表、商业路线地价表、地价指数等；
市城乡规划局负责提供最新行政区域图、规划图和住宅小区、商品房详细分布图；
市统计局负责提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及经济适用房）每月价格指数；
市财政局负责经费保障；
市地税局负责组织开展评估业务培训，开展交易价格评估调研论证，制定评估技术标准，整理各部门提供的房地产相关数据信息，运用评估软件评估存量房交易价格。
各地也要参照市里成立相应机构，确定成员，明确职责，建立部门沟通合作的长效机制。
2、制定工作方案。各地财税部门要制定符合本地实际的存量房评估工作实施方案，明确指导思想、工作目标、工作原则、工作步骤及各阶段安排，拟定工作时间表，按照方案要求开展工作。各地财税部门应于2012年3月10日前将工作实施方案报市领导小组办公室。
3、确定评估机构。为统一评估标准，提高工作效率，保证存量房评估工作的公信力，各地地税部门要在2月中旬前将相关技术工作委托当地专业评估机构承担。要严格按照招投标程序选择具备较高资质的评估机构，与中标单位签订委托协议书，明确工作目的、范围、内容、时间及双方的权利义务等有关事项，确保受托单位根据地税部门需求按时完成所承担的技术工作。
4、组织工作培训。待全省存量房评估技术模型确定后，省地税部门将统一对地税部门及评估机构开展培训，重点讲解存量房评估基本知识和数据信息采集方法。市地税部门要结合实际，组织好对本地区相关人员培训。
（二）工作实施阶段
1、开展信息采集。各级房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门要在2012年3月30日前，按照地税部门要求的数据采集范围、内容和数据格式及时予以提供，数据信息以2011年12月31日为时点。各地地税部门要会同专业评估机构，按照各部门提供的存量房基础数据信息进行汇总、整理和筛选，录入数据采集表，建立存量房数据信息库。要确保采集的信息完整、准确，符合工作需要，要将存量房交易频繁、交易量较大的小区列入优先采集名单，原则上采集到“楼幢”。对信息不全或采集确有困难的，可采集到“小区”。
2、制定标准房基准价格。各地地税部门要会同专业评估机构，根据本地区房地产市场特点，按照“区域连片、地段相连、用途相同、价值相近”的原则划定评估分区，按“小区”或“楼幢”设定标准房。各地要认真分析当地房地产市场状况和房屋价格影响因素，按照科学的方法制定标准房基准价格，在专家指导下建立本地区标准房价格体系；
要严格对评估机构制定的标准房基准价格进行审定，确保基准价格符合市场实际。对基准价格与市场价格存在较大差异的，应在认真调查后予以调整。
3、软件测试及评估结果检验。各地地税部门将采集的存量房基础数据信息和标准房基准价格等有关数据导入存量房交易申报价格评估比对系统，并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管情况，调整设定软件功能设置及相关指标、参数，应用软件对存量房进行模拟评估，以检验评估结果的准确性和软件的适用性。各地可邀请有关专家、估价机构和房屋中介机构参与，通过多种方式，将软件评估的价格与一定时间内的实际交易价格、中介机构挂牌价格以及邻近小区的评估价格进行比对，对评估结果进行检验，确保评估价格公平、准确。对软件运行中发现的问题，要及时上报市地税部门后统一汇总到省地税部门予以解决。对评估结果与实际交易价格差异达到规定范围且软件运行稳定的地区，申请市地税部门组织评定验收。
（三）推广应用阶段
1、全面实施评估。2012年7月1日起，各地地税部门要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。各地应以存量房交易价格评估值下浮一定比例作为计税参考值，以此评估申报价格是否偏低，评估值下浮比例为20%。
2、定期维护更新。各地地税部门要定期对评估系统进行维护更新。对日管中发现存在遗漏“小区”或“楼幢”的，要及时补充完善相关信息；
对新建住宅小区的相关信息，要定期采集更新。各地原则上应按年对本地区标准房基准价格进行维护更新，当存量房价格受市场影响波动较大时，也可根据市场实际情况及时调整。
3、建立争议处理机制。为保障纳税人合法权益，纳税人对申报价格低于计税参考值有异议提出重新评估申请的，可要求纳税人陈述、举证，如果提出理由正当，由地税部门与资产评估部门重新对其存量房交易价格进行评估，按照重新评估的交易价格计征税款；
如纳税人不能按要求陈述、举证，提出正当理由，以计税参考值作为计税价格。争议解决工作要在受理申请之日起20日内处理完毕，各地地税部门要根据本地实际情况细化具体处理工作流程。当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，有关地税部门应认真受理，耐心解答，争取高效、公平、合理地解决争议。
（四）总结提高阶段
1、总结工作经验。各地地税部门要切实抓好存量房评估推广工作，及时向市地税部门报告工作开展情况，提出工作意见，做好总结分析。市地税部门将适时召开专业会议，总结工作经验，交流工作情况，推动全市存量房评估工作深入开展。
2、积极研究探索。各地地税部门要按照市地税部门的统一部署，结合本地实际，逐步探索将工业、商业房地产纳入评估范围。要以开展存量房评估工作为契机，积极研究房地产税收征管问题，进一步推进房地产税收一体化管理。
五、工作要求
（一）提高思想认识。开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，是堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，促进房地产市场健康发展的重要举措，是贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关规定问题的通知》精神的一项重要工作，也是综合治税的一项重要内容。各地、各职能部门要充分认识这项工作的重要性和紧迫性，认真贯彻落实。
（二）强化部门配合。存量房评估工作政策性强、涉及面广、信息采集量大、工作要求高，由地税、财政、房产、城乡建设、国土资源、城乡规划、统计等部门建立合作机制是存量房评估工作顺利开展的组织保证，也是取得社会公信力和纳税人较高遵从度的必要条件。在推广应用工作中，各相关部门要加强配合协作，共同做好存量房交易评估工作。各级地税部门要围绕中心工作、统一部署，研究制定存量房评估工作实施方案，完善内部工作机制，与政府和相关部门积极协调，面向社会广泛宣传，要确定专门机构负责存量房评估工作，配齐配强人员，确保相关工作有序推进。
（三）加强工作宣传。各级财税部门要充分尊重纳税人的知情权，积极通过各种方式（包括税法宣传月、新闻媒体），广泛宣传存量房评估工作的重要意义、主要内容和工作流程，阐明存量房评估工作在贯彻国家房地产市场宏观调控措施，营造依法、公平的纳税环境，保护依法纳税人正当权益等方面的重要作用，并耐心接受纳税人的咨询，使社会公众对这项工作有正确的认识和必要的思想准备，取得纳税人的理解和支持。
房地产出纳工作总结范文第4篇
关键词：成本控制；
税务筹划；
降低成本
一、事前控制阶段
（1）土地成本：主要包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置的补偿金、土地税费等。对于房地产开发企业来说取得的土地方式主要有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前主要以后两种方式为主。
随着国家土地管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。
（2）建安成本：主要包括室内建安装修工程、设备安装工程两大项。此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验数据，则可用于成本控制依据使用。一般经验数据分地上层数地下层数、别墅、高层住宅、写字楼、酒店类等分类统计，以便后期项目编制目标成本使用。设备安装根据需要的设备进行计取，如电梯、空调、发电机组等等；
（3）市政环境成本：主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程。此类费用的计取，可采用不同标准定不同费用计取。一般在供电、供水、供气工程可按 150 元/平方计取。园林绿化工程一般在设计前可规定园建与绿化设计比例，一般绿化设计面积越多，园建设计面积越少，则可大大降低成本。
（4）市政公共设施费用：市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
（5）开发间接成本：主要为监理费、质监费、桩基检测费、防雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费。此类收费主要按公司与长期合作公司签订合同为依据计取。
（6）贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额大 ，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
二、事中控制阶段
（1）设计阶段控制主要为施工图出图前的成本控制 ，一般较大型房地产公司经过多年累积均有设置标准图库，标准图库的建立可大大降低成本，且可更精确控制成本。有利于购地测算，拍卖叫地价上调的空间可大大增加。在此阶段如没有标准图库，则设计概算尤其重要。在最终图纸齐全的情况下，才能有效控制变更数量及修改数量，在招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，或者综合单价图纸范围报干，对建安的成本也可尽量控制住，最多增加少量设计变更费用。由于建安成本基本占总成本（除土地成本外）70%，则总体成本也就得到有效控制。
（2）施工阶段控制主要在施工图出图后成本控制。一般在施工过程中控制主要体现在现场签证的控制，返工少，现场增加内容少，减少交叉施工损失等现场情况，可减少现场签证数量，从而降低建安成本。
（3）在施工阶段 ，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。
三、事后控制阶段
事后控制阶段主要以结算控制为主，结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该校一主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价，作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据；
另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用阶段，根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，效益更为长远。
从以上三个阶段可看出，房地产成本控制是一个极为复杂、多变的费用控制实施手段。如果一个房地产企业可做到对以上三个阶段有效的成本控制，该项目的成本就可以得到有效地控制，从而，最终实现企业项目利润及收益的最大化。
四、我国房地产企业税收筹划现状
（一）营业税筹划
国家相关部门通常从价外费用和利用税率不同两个方面对营业税进行筹划，一方面是价外费用筹划。对于房地产企业而言，其大多将营业额作为营业税计税依据，通常情况下，顾客将房屋购买之后，需缴纳水电初装费、煤气费、维修基金等各种配套设施费，这部分费用应当按照“其他应付款”处理，需要缴纳相应税费，若将其房地产企业下设立物业公司，由物业公司代收以上费用，此时，不隶属于税法规定的“价外费用”，国家不予以征收营业税；
另一方面是利用税率不同筹划。同一房地产企业内，不同的收支费用往往具有不同的征收税率，因此，房地产企业应利用税率的差异进行节税，以此，一定程度上降低了房地产企业的成本支出，有助于提高我国房地产企业的经济效益。
（二）土地增值税筹划
房地产企业立足于土地增值税的基础上进行筹划，将有利于减轻房地产企业赋税负担。基于房地产企业的收入隶属于劳务收入性质，非土地增值税的征税范围，因此，房地产企业选择代客户进行房地产的开发方式完成各种开发工作，之后，直接向客户索取代建收入，此行为将很好的规避了开发后销售缴纳土地增值税。
（三）企业所得税筹划
根据我国相关税法之规定：不同的企业将有不同的纳税规定。对于公司型企业而言，纳税规定；
缴纳企业所得税——税收利润分配给股东——投资者交纳个人所得税；
对于个人独资企业和合伙企业而言，其不需要缴纳企业所得税，仅需缴纳个人所得税。通常情况下，房地产企业往往优先选择个人独资企业的企业类型，究其原因在于该类型有助于帮助房地产企业节税，提升经济效益。同时，房地产企业的子公司也需进行税务筹划，若子公司作为独立法人，其需承担全部纳税义务，若将总公司的法人作为子公司的法人，其纳税金额只需承担一部分，第二种做法将一定程度上降低了企业的纳税金额。
结语
总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我们希望房地产各方企业都要保持冷静、理性的头脑，对于房产开发商来说，成本的控制室最理性的事，多在成本上下功夫，房价方面少关注一点，因为毕竟市场是决定房价的主要因因素，而成本的管理、控制却掌握在自己的手中。
要最终实现成本低控的战略要求，房地产企业就必须建立起相应地优化流程，严格对各项成本费用进行控制，以最终取得高效的运营效益。
参考文献
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[5] 王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].现代商业，2010（17）
[6] 江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业，2010（12）
房地产出纳工作总结范文第5篇
关键词：营改增；
房地产企业；
建议
2016年03月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税【2016】36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改增值税（下面简称“营改增”）试点，建筑业，房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”的直接目的在于以减少重复征税、结构性降低企业税负的方式，促进产业的升级与专业化分工，发展现代服务业。此外，税收政策的变化将改变行业及企业的盈利水平，引发上下游企业间新一轮的价格博弈，进而在长期内改变行业的供求关系，对行业的竞争格局带来深远的影响。房地产行业作为此次改革中的重点和难点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。
一、“营改增”对房地产企业开发成本及税负的影响
（一）对建筑安装成本的影响
对房地产企业来说，建筑安装工程是房地产企业上一环节企业，在“营改增”背景下，会给房地产企业带来主要影响。建筑业存在许多特定的经营行使，“营改增”后不同的形式对税负的影响也不同。
首先，建筑业多采用包工包料的形式，在提供建筑劳务的同时提供建筑所需的建筑材料。在原来营业税的情况下，建筑业销售货物和提供建筑劳务，可以一起按3%的营业税税率缴纳营业税。如果纳入“营改增”，因为购买材料的价款已经算入到开发商支付给建筑公司的费用中，这些材料应安照建筑业11%的税率来缴纳增值税。这样以来，税负要比全部按建筑劳务征收的情况上升很多。
其次，一般纳税人为甲供材料的建筑服务，可以选择适用税率为3%的简易计税方法计税。甲供材料是指施工合同中的甲方（即建设单位）自行采购材料提供给乙方（即施工单位）用于建筑、安装、修缮、装饰等行为，也可以指此种方式提供的工程用材料，乙方不垫付采购资金，材料发票交由甲方。这样对于房地产企业来讲，由于拿不到进项税额抵扣的增值税专用发票，会增加房地产企业的税收负担。
再次，建筑安装材料的供应以及材料种类的“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，基本上开具不了发票或者增值税专用发票，因此建筑业企业也无法抵扣相应的进项税额。
最后，贷款货款结算时滞性导致抵扣凭证无法及时取得。建筑业中普遍存在建设方、建筑方和材料供应商之间相互拖欠工程款、材料款的现象，导致相应收入的结算时间往往难以准确把握。而增值税管理中对增值税专用发票的抵扣期限又有180天的限制，因此，建筑企业很难在相互拖欠款项的情况下即时取得增值税专用发票，会导致进项税额无法抵扣的问题。
由于上述原因，建筑安装的成本在不断上升，建筑企业税负增加后，只能将其转嫁给开发商。而对自己有建筑部门或下属建筑业的房地产企业来说，更是直接受损。
（二）对土地成本的影响
土地成本是房地产企业开发成本占比较大的部分，土地额获得是通过政府的“招拍挂”的方式。现行政策规定房地产开发企业土地成本不计入销售额，这样就不用担心房地产企业是否能拿到增值税专用发票。当房地产开发商缴纳房地产增值税的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个政策会有效地保证房地产开发商近对其增值的部分进行纳税。这对对错企业来讲是极好的，有助于其减轻税负。
（三）对融资成本的影响
企业从银行贷款等融资成本不能被纳入扣除。在目前政策下，纳税人接受贷款服务时向贷款方支付的与该项贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中扣减，这样将会增加房地产项目的融资成本，进而增加税收负担。
（四）对人工成本的影响
在房地产企业中，人工费通常占房地产总造价的20%―30%，从事房地产行业的劳务工作者大多为来自农村的农民工，而农民工和其他普通工作者有很大的区别。大部分劳动力都有专门的劳务公司统一负责管理，农民工则有很大的流动性，没有专门的劳动公司进行管理，无法给房地产企业提供可抵扣的增值税专用发票，所以会增加房地产企业的税收负担。
房地产业具有开发周期长、重资产、复杂化、资金占用量大等特点，相关政策制定部门在36号文的制定过程中考虑到了房地产业的上述部分特点，对房地产老项目和老不动产制定了相关过渡政策――一般纳税人销售和出租房地产老项目和老不动产可选择适用5%征收率的简易计税方法。如果考虑到增值税的价税分离原则，在此过渡政策下，短期内房地产企业增值税税负可能维持大致平衡或略有下降，符合政策制定部门力争实现营改增平稳过渡的要求。但从长期来看，房地产新项目适用11%的税率，且房地产开发成本中人工成本、融资成本的构成占据一定比重，在人工、利息支出不能带来进项税额抵扣的情况下，未来增值税税负可能有所增加。
二、在“营改增”制度下，房地产企业的改革对策分析
（一）房地产企业应对策略建议
1、重新评估房地产业税负变化并对房地产老项目的计税方法做出合理选择
房地产企业目前的项目可能存在多种不同状态，例如尚未开工，开工进度较为缓慢且预计后续会取得大量的进项税额，开工过半但尚可取得较多进项税额，接近完工状态等。房地产企业应了解各房地产项目所处阶段，判断后续可能取得的进项税额，预计未来销售情况，从而测算房地产老项目的增值税税负变化范围，对一般计税方法与5%简易征收率方法下的税负结果进行比较，并结合不同计税方法的管理要求，来选择合适的计税方法。
需要提醒的是，对于房地产企业一般纳税人，发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
2、销售与采购的涉税调整策略的制定
基于房地产市场的表现情况，结合房地产交易双方的市场地位，实施必要的策略，以通过交易双方的价格谈判对不动产销售或出租价格进行合理调整，实现增值税税负的合理转移与分配。与此同时，在采购环节，应结合对房地产老项目计税方法的选择，尽可能的取得增值税专用发票，增加可抵扣的进项税额，从而有效地抵减增值税销项税额，降低增值税应纳税额。
3、对企业会计核算、税务申报、发票管理进行重新梳理，形成增值税管理手册
根据会计制度中增值税相关业务和科目的核算要求，结合目前的会计核算情况，识别财务系统的改造点及新增控制点，包括但不限于会计科目多级设置和调整、固定资产抵扣年限控制和固定资产进项税额转入和转出操作等，就价税分离进行准确核算，并为后续税务申报提供数据支持。
建立增值税发票管理体系，复核增值税相关操作指引手册、管理办法及制度规范清单，识别需要进行修订或者新增的内容，以完善增值税操作手册、增值税发票管理手册等。
（二）房地产企业需完善新的税务筹划机制
“营改增”后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂的多，同时税务筹划的空间应该从开发成本、物质材料、劳动用工方面进行相应的扩大。税务筹划中要及时根据房地产企业“营改增”后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。
1、简易征收的税务筹划
根据财税【2016】36号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其2016年4月30日前开工建设的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。因此对于老项目，是选择一般计税方法还是选择简易计税方法成了房地产企业的当务之急。
案例：某房地产开发企业2016年4月准备开工建设美丽城小区一期开发项目，预计开发收入10亿元，建筑工程投资2.3亿元，其他可抵扣成本0.7亿元，土地成本4亿元，销售对象为居民个人，请分析是采用简易计税方法还是一般计税方法更为有利。
首先找到两种方式的税负衡点：
设可以抵减的土地成本为X，开发收入为Y，假设建筑工程及其他可抵扣成本占收入的比例为30%
则：Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%
解：X=0.2197Y
X/Y=21.97%
即土地成本占到开发收入的21.97%时两种方式税负相同，超过这个比例适用一般计税方法对房地产企业有利。
案例中40000/100000=40%，采用简易计税方法应缴纳增值税04762亿元，采用一般计税方法应缴纳增值税0.2973亿元。
可见，采用一般计税方法对房地产企业来说，税收成本低。
2、甲供材的税务筹划
根据财税【2016】36号文件规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。那么，房地产企业与建筑企业签订建筑合同时，是采用甲供材还是乙供材更为有利？
某房地产开发企业预计2016年8月开工美丽城小区一期开发项目，建筑工程投资预算30000万元，其中含工程材料钢筋水泥等18500万元，工程招标时是采用一般计税方式还是甲供材税收成本更低？
首先找到两种方式的税负衡点：
设可以抵扣17%进项税的甲供材为X，建筑工程造价为Y
则：Y/（1+11%）×11%=X/（1+17%）×17%+（Y-X）/（1+3%）×3%
解：X=0.6035Y
X/Y=60.35%
即甲供材占到建筑工程造价的60.35%时两种方式税负相同，高于这个比例甲供材对房地产企业有利。
案例中18500/30000=61.67%，乙供材方式下房地产企业取得进项税0.2973亿元，甲供材方式下房地产企业取得进项税0.3023亿元。
采用甲供材对房地产企业来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。
上述两个案例只是根据现行税收政策进行理论上的分析，提供一个筹划思路，具体到实务中，还要具体情况，具体分析，设计出最优筹划方案。比如甲供材的税务筹划，还需要考虑建筑施工企业税负情况，如果建筑方取得抵扣发票的可能性很小，当然其也愿意采用简易征收，反之，如果甲供材使建筑企业税负增加，也无法顺利实施。
三、总结
我国社会经济的快速发展，使得税收政策发生了相应的变化，“营改增”政策是国家基于社会总体发展的需求而作出的一项科学决策。房地产企业在当前社会发展形势下，逐渐呈现出竞争激烈化、税务复杂化等的特点，这对房地产企业的自身长远发展是十分不利的，“营改增”政策实施的最终目的是最大程度地降低社会税负，对社会负担和政府收入之间存在的矛盾进行有效协调，通过对税务筹划工作的科学合理规划和实施，可以大大促进房地产企业的长远稳定发展。
（作者单位：广东财经大学）
参考文献：
